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2019年4月1日

觀塘國基呎租21元 反遜未活化工廈

政府年內將重啟活化工廈政策,但上一輪進行活化的工廈項目,出現租金增幅未如理想的情況,令有關政策推動物業租金升值效果成疑。觀塘國基集團中心完成活化工程逾半年後,最近終首錄租賃成交,高層寫字樓樓層單位以每呎21元租出,呎租甚至低過同區未有進行活化的工廈單位大部分成交的24至28元。業界預期,新一輪活化計劃未必有太多業主願意投資改裝。

位於觀塘巧明街107號的國基集團中心,前身為工業大廈,於2015年進行活化,斥資逾1億元為大廈進行翻新增值工程,地舖至4樓適合零售及餐飲行業承租,5至9樓作寫字樓。項目在去年8月完成翻新,寫字樓樓層意向呎租約22至25元,由於一直未聞租賃成交,加上去年下半年市況轉差,故業主在去年底調整叫價至每呎約17元起。

在市場推出一段時間後,據知,項目剛租出8樓全層,建築面積7332方呎,月租約15.4萬元,呎租21元,新租客為廣告公司。是次成交呎租,較去年8月叫價低最多16%。

區內寫字樓供應增礙升值

雖然國基集團中心單位已完成改裝,可作寫字樓用途,但租金卻遠低於同區甲級寫字樓。如位於上址附近的Landmark East,最新成交呎租由29至35元;創紀之城5期呎租更達36至42元,國基集團中心租值較同區寫字樓低最多達五成。

如與從未進行活化的舊式工廈比較,國基集團中心對面的南益集團大廈、冠力工業大廈及巧運工業大廈,過去半年成交呎租由18至28元,而且大部分成交都是24至28元,租值較國基集團中心更高。國基集團中心在進行活化過程中,除投入資金改裝外,亦放棄約4年租金收入,惟最終租金升值能力卻不成正比。

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文指出,第一輪活化工廈政策推出以來,已經見到有關物業租值升幅不明顯,反而是獲批活化後把物業轉售「賺得仲多」。新一期活化政策相信不會吸引太多業主改裝,由於誘因不大,「之前想做嗰啲已經做咗」。反而放寬重建地積比20%的新政策,可望吸引業主重建。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為,政府近年在一、二線地區增加不少寫字樓供應,若由工廈改裝為寫字樓出租,租金難有大幅增長,估計新活化工廈政策難吸引業主申請改裝,除非是改造商場或酒店。

採訪、撰文:程俊華



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