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2018年10月26日

劉勵超 天圓地方

2047年的界限

新界有大量閒置農地, 《施政報告》指出其中至少1000公頃為發展商持有,但因缺乏基建配套,發展商縱然申請改變土地用途作住宅,過去五年幾近三分二都被城規會拒諸門外;就算闖關成功,獲批的發展密度偏低,也未能完全發揮土地的潛力。

為此,林鄭特首提出「土地共享先導計劃」,但惹來坊間劣評,認為土地曬太陽問題源於政府過去十多年沒有積極開發新土地,近年卻頻頻推地,賣少見少,恐怕中長期無以為繼,造就發展商囤積多年的農地儲備變成奇貨可居。有意見認為,政府不應為了求地若渴而讓發展商主導土地及房屋市場,在共享合作條件上被人「搵着數」。

除了不少聲音要求政府依法收回發展商閒置的土地外,有前官員建議政府釜底抽薪,把《基本法》保證現行制度50年不變的承諾,演繹為50年後現有土地批租制度將會終結,在這基礎上(1)盡快宣布2047年6月30日後,屆時契約到期的這類土地將不獲續約,自動變回政府土地;(2)即時開始不接受新界農地更改規劃用途;及(3)容許新界農地業權人(承租人)在2047年6月30日前退租,把土地交回政府換取一筆特惠補償金,補償金額交回時間愈近2047年便愈低。

亦有智庫同樣本着2047年期滿的農地契約不應獲續約而須回歸政府的前設,倡議《施政報告》提出的「土地共享先導計劃」,為加強政府與發展商談判合作條件的議價能力,只應實行一次而非視乎先導計劃的效果可能轉為恒常,還要設定可參與計劃的土地面積上限和申請期限,例如計劃只容許300公頃及所有於某一截止日期前收到的申請一併審批。該智庫認為,這樣的安排會令持有2047年租約到期土地的發展商有壓力盡快發展囤積和閒置的農地,以免到2047年手上的土地儲備見財化水。

法理上,政府作為土地批租人,絕對有權不再為2047年到期的土地續約,但今天社會要求政府施政不僅要合法,還要合情合理。法律的爭拗還可依靠司法制度解決,但情理的對錯很多時是主觀的,亦很易被情緒化和政治化。政府當然亦要考慮既得利益者有多大政治力量發動對抗,以及政局動盪對社會安定及經濟穩健的影響。發展商亦不會「從容就義」乖乖地把土地交回。

跟2047年有關的土地問題,還有為人詬病的丁屋政策。新界原居民堅稱丁權是受《基本法》第40條保護的合法傳統權益,政府對此亦不置可否。不過,當林鄭月娥擔任發展局局長時,曾表示考慮不接受於2029年後出生的男丁申請建丁屋(他們在2047年尚未滿十八歲,不符合現行政策下的申請資格),這說法等同宣布《基本法》給予丁權這項「傳統權益」在「五十年不變的保證」下,到2047年7月開始將不會延續,引來新界原居民強烈反應,此議亦隨林鄭調職而被「雪藏」,而她當選特首後也沒有舊事重提。

不過,土地大辯論重新引起公眾質疑政府繼續在新界預留大量土地,讓合資格的原居民興建只有三層高丁屋的做法,更有人早於兩年前已成功申請司法覆核丁屋政策,案件將於本年年底開審,預計官司會升級至終審法院,結果將對香港土地及房屋政策和供求有重大影響,對香港的政治局勢和利益分配亦會引起巨大動盪。

2047年距今尚有29載,對持有2047年契約期滿新界農地的發展商而言,視乎他們的業務規劃和對香港未來發展的評估,政府如何處理這些契約,可能是遠慮亦可能是近憂。他們現在有什麼盤算?地產公司的小股東不妨在股東大會提問,且看管理層如何作答。另一方面,政府對處理所有2047年到期的農地及非農地契約的立場快將進入社會議程,總不能再以「言之尚早」、「在適當時候交代」等空話敷衍公眾吧?

劉勵超  地政總署前署長

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