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2018年6月12日

專訪-一起走過的45年

施永青認估錯市 「升到你迷信」
催生「父按母按」風氣 全年樓價料升20%

今年住宅樓市升勢凌厲,中原集團創辦人施永青接受本報專訪時亦直言升幅遠超自己預期,認為今年樓市由「升到你唔信變為升到你迷信」,他亦調高全年樓價升幅預測至15%至20%。

反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數(CCL),最新報181.6,較去年底的165.02勁升10.05%,並已升抵施永青的全年8%至10%升幅預期。施永青坦言,今年樓價「升得超乎好多人估計,亦都超乎自己預期,由升到你唔信變為升到你迷信」。

收租仍好過擺定存

他指出,現時市場雖然存在不少變數,「例如(美國總統)特朗普言論一時一樣,及(聯儲局)亦會一路慢慢加息」,但加息始終受制於經濟增長及通貨膨脹,當經濟增長放緩,加息將遏抑經濟發展,相信美國政府不欲與經濟「作對」,因此預料未來加息步伐將會放緩,息口對本港樓市影響自然有限。

「息魔」未足以動搖樓市升勢,惟近年節節上升的樓價卻催生了「父按母按」助子女上車的風氣,在施永青眼中有關情況屬於造就樓價上升的一種因素。「依家樓價唔止反映新一代購買力,仲反映緊上一代購買力」,當購買力只反映這代年輕人,對樓價升勢就會有制約作用,但父母幫子女上車就令有關制約作用失效,直言現時「唔到你唔調整(全年樓價升幅)預測」,故調高全年樓價升幅預測至15%至20%。

市場普遍預計美國本月加息勢在必行,施永青卻未敢斷言本港銀行是否會跟隨,他說「好睇香港銀行啲錢,當下香港銀行依然覺得錢多,所以唔肯加,惟當市面上啲港元比人換下換下換晒,金管局又幫手買起佢(港元),港元少而需求大,利率自然會上升」,故他相信今年優惠利率勢將向上。

加息預期升溫伴隨着熱錢持續流走,近月已有本港銀行上調存款利率,更有聲音認為買樓收租將會變得不再吸引,惟施永青堅信收租時代仍未過去。他解釋,香港租金回報仍好過定期存款,即使加息亦不足以引誘投資者不再買樓收租,「我買層樓收租有2至3厘回報,而港元存款得1厘,租金回報好過存款,仲有樓價一路升,每個禮拜聽下中原城市領先指數就知身家又多咗」,因此相信有關情況不易被扭轉。

若現時沒有自置物業的市民,或持續有金錢收入並有足夠金錢作投資,「咁就可以將其中一部分錢投放在物業市場」,因為現時樓市已非播種期,而是處於非健康的收割期,「人哋都準備收割,你依家先去播種就有風險」。

中資續進軍 地價難回落

樓價飆升,刺激發展商不惜高價買地,近年甚至連中資發展商也加入戰團,進一步推高地價。施永青相信未來「中資發展商唔會唔落嚟」,即使內地或限制中資對外投資,但據其所聞仍有很多中資發展商積極研究可否進軍本港市場,「因為內地又限價又限購又限貸」,而香港市場相對自由及較少干預,加上香港樓市有需求,因此相信長遠中資發展商仍視香港為發展地點之一,預視未來中資發展商更會在香港扮演一定的角色,故投地市場料維持激烈,短期地價難有回落機會。

政府為遏抑樓市近年連環推出「辣招」,最近更流傳政府擬開徵空置稅,施永青認為該措施屬於「辣招」一種,但他對之毫無懼意。他指出,近年政府推出樓市「辣招」,令市場成交宗數應聲急跌,地產代理生計大受影響,成為「辣招」的犧牲品,但「辣招」同時卻有利地產代理「大行」發展,「呢啲(辣招)對行業不利,但對我(中原地產)未必不利,你增加行業難度,等於提升門檻使人更加難入嚟,由政府出手,我連(用錢提高行業門檻)醜人都唔使做,造就有實力者自然可以留下來」。

採訪、撰文﹕鄭達偉

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