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2018年5月30日

陳超國 天圓地方

居屋製造樓市惡性循環

有「居屋之父」之稱的房協主席近日在電台節目中表示,居屋折扣不一定是市價三成,可按情況調整。他又說,正與政府商討未補地價資助房屋業主分租計劃。

筆者一向反對居屋計劃,亦認為居屋計劃扭曲整個地產市場,間接造成現時困境。部分市民居住環境甚差,政府的確有需要幫助他們改善居住環境,提供廉租甚至免租的單位給他們入住。多年來政府大量興建公屋,現時有約近半人口入住公屋,基本上解決了上世紀的寮屋及天台屋問題。較佳的居住環境亦孕育了帶領香港走向繁榮的新一代,不少高官、專業人士及富商均來自公屋。

居屋的含意是居者有其屋,但為什麼一定要居者有其屋?外國很多主要城市的自住業主和租客的比例均比香港為低,不見得沒有自置居所的市民會對社會沒有歸屬感和安全感。相反,政府當年大肆宣揚居者有其屋,反而令市民覺得自置居所是必然的,漸漸提升市民買樓意欲,令房屋需求大增,樓市長久升浪亦由這時開始。有部分市民是非理性的,當他們認定必須居者有其屋時,眼見樓價近年節節上升,便恐慌性入市買樓,造成樓價愈升、愈多人買樓的惡性循環。

買樓自住或多或少有投資和保值成分,政府有責任為市民提供投資和保值的工具嗎?投資物業和其他投資一樣,有價格下跌的損失風險。購買居屋的市民多是收入較低的市民,本來沒有能力置業,但政府卻以居屋的九成按揭和市價折讓來引誘他們置業。當經濟不景氣,樓價只要下跌一兩成,居屋便變成負資產;如果業主同時失業,居屋被銀行收回後又不得重新申請公屋,其慘況可想而知。在沙士時期,不少居屋業主便因此自盡,政府眼見樓市再下滑可能有更多居屋業主出現問題,演變成社會問題,遂叫停了八萬五,日後政府亦不敢大力調控樓市,避免重蹈覆轍。

「居屋之父」辯稱公屋住戶流轉到居屋,可騰空公屋單位,再供有需要的市民入住,縮短市民輪候時間,其邏輯極其荒謬。居屋也要覓地興建,大部分居屋都鄰近公屋,那麼土地不用來興建居屋,難道不可提供更多公屋單位,讓有更迫切需要改善居住環境的市民更快獲分配公屋?把居屋土地用來建公屋,豈不是更直接加快公屋供應嗎?而且兩者均屬資助房屋,只不過公屋是持續資助,居屋則是一次性但數目頗大的資助。居屋住戶若富起來,政府應可收回單位停止資助,但現時根本沒有機制逼發了達的居屋業主賣樓或補地價,換言之,居屋富戶可永遠享受政府資助,對社會更不公平。

「居屋之父」又提出居屋的售價折扣可以浮動,樓價高時可以加大折扣,讓市民更易負擔。居屋其中一個理念是作為中轉屋,幫助公屋居民或其他較低收入的人先置業,日後入息增加後可轉到私樓市場,如果要落實這個理念,居屋售價折扣便不能太大。若折扣太大,日後出售居屋單位轉購私樓時,補地價金額亦必然十分龐大,打擊了居屋業主轉換單位的能力及意欲,與原理念背道而馳。

國家主席習近平說,居所是解決生活所需,不是投資工具。內地已大力興建長租公寓來解決市民的住屋需求,不再鼓勵市民置業,方向十分正確。香港亦宜永久停止害人不淺的居屋計劃,集中資源幫助有實際需要改善居住環境的市民,急市民所急。

陳超國  第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理

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