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2018年3月23日

陳超國 天圓地方

私人遊樂場地價市值

民政事務局宣布完成私人遊樂場官契續期政策檢討,建議在續簽新約時收取三分一市值的地價,但政客及市民對有關建議似乎十分負面。

當年以近乎免地價批租官地作私人遊樂場用途、含有殖民地元素,現在仍以優惠地價為私人遊樂場續期,必須有很充分的理據才能服眾。但局長指出,收取三分一地價的原因是顧及體育會要自行承擔維修費用,因此收取太高地價會令它們倒閉。這說法近乎荒謬,全港所有私人物業的業主都須要承擔維修費用,那麼政府會否發還三分二地價給這些業主?另一方面,很多私人遊樂場大部分會員都是超級富豪,局長何須擔心他們沒有能力支付維修費用?

更重要的問題是,私人遊樂場續期時的地價如何釐定?現在地政總署的測量師在評估補地價金額時經常被指控官商勾結、明益發展商,相信他們未來評估遊樂場用地時亦易受到類似指控。局長的建議將令政府測量師面對龐大壓力,對他們不公平。

事實上,評估私人遊樂場地價相當困難。這些用地的官契有用途及轉售限制,市場上並沒有實際成交案例可作評估依據。理論上,評估私人遊樂場土地有兩個方法。

第一個是假設開發法,即是先假設遊樂場已落成並評估其價值,再扣除發展成本等支出後,得出土地價值;然而,私人會所多是低層建築,密度很低,同時多是會員制的非牟利機構,會員以低廉價錢享用會所設施,每年的收入與開支大致對沖,因此若以遊樂場的淨收入作為評估依據,可能得出很便宜的地價。而且私人遊樂場的月費、餐飲和設施收費水平均由會員自行決定,他們大可以在續期前數年下調收費或增加開支,以爭取更有利的地價談判條件。

第二個評估地價方法是以土地替代用途的價格為評估基準。假設某私人團體希望在新界搞高球會,如果政府不直接批租土地給這團體,那麼便要在市場收購農地自行打造高球場。在這情況下,高球會的地價評估可以農地的市場成交價格作依據。餘此類推,評估市區遊樂場的地價應參照同區商業或住宅用地的成交價格。從賣方角度看,一幅土地如果用作商業發展可賣1萬元每方呎樓面地價,他怎會以每方呎1000元樓面地價賣給遊樂場搞手?地政總署過去亦有用這評估方法去評估一些特殊物業,例如評估發電廠用地時,便會參照一般工業用地的成交價。

地政總署副署長在發布會中指出,市區遊樂場用地佔地一至二公頃,折讓後地價約為1億至2億元,那麼,十足市值地價應為3億至6億元,即每方呎土地約2800元,樓面地價更低。假設同區商業地皮樓面呎價1.5萬元,以15倍地積比率計,一公頃土地市值約240億元,三分一地價應為80億元。如果政府只收取私人遊樂場1億元的地價,以土地的替代用途價值計算,政府的補貼是99%。

現時補地價評估上訴不限次數,要求官契續期的遊樂會如果可以無限次上訴,變相遲遲不用繳交地價,政府宜考慮為上訴次數設立限額,超過了便當自動放棄續期申請,政府可收回土地。

如果私人遊樂場願意開放給公眾人士共使用,換取續期時的地價優惠是合理的,但政府必須監察其開放時段是否合理,而非一般市民用不到的返工時段;同時應限制其收費水平,防止私人會所把地價成本轉嫁市民,大幅提高收費至市民不能負擔的水平,變相拿了地價優惠又不用與市民分享設施。

私人遊樂場官契續期已引起極大迴響,政府在公眾諮詢完結前不宜落實有關政策,因不同評估方法所得出的地價差異十分巨大。政府宜先向市民說明採用哪個方法為續期官契評估地價,讓市民決定是否值得以地價優惠換取會所使用時段。

陳超國  第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理

 



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