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2018年3月9日

劉勵超 天圓地方

土地拍賣場面不復還

回歸前數年曾積極參與本港地產市場的中資發展商,遭亞洲金融風暴重創後退出市場,近20年後高調強勢回歸,以遠超市場估值競投港府推出的住宅用地,戲劇性地在短時間內連下數城,市場為之震動。有意見指內地發展商連串行動,勢必推高地價樓價,令更多香港人難圓置業夢,有政治目的者更藉此對中港矛盾煽風點火。

本地發展商雖無公開表示不滿,相信心底多少都不是味兒。社會上有聲音認為,政府在宣布投標結果時,除了一貫以來公布其他曾參與競投的公司名稱外,亦應公布投標金額,讓市民明白有內地背景發展商中標的金額,與熟悉本地市場的發展商心目中的市值相差有多遠,不至於被中標地價的「虛火」誤導樓市的情況。

去年7月發展局局長回應媒體要求證實現屆政府會否就中資發展商高價投地實行一些新措施時,間接承認政府在考慮相關事宜,其後媒體和政客逐漸淡忘。豈料事隔近一年,發展局局長上周宣布自本財政年度開始,在每次公布投得政府土地者和中標價之後約四星期,會以不記名方式進一步披露所有入標價,但不會公布個別入標價是哪個發展商提出的。簡單地說,從今開始,政府每次公布賣地結果,公眾除了得悉投地不成的發展商名單外,約一個月後還可知道所有入標價,但誰出何價仍屬保密資料。

局長相信新措施「提供更多市場訊息供各持份者參考,亦回應巿場對賣地結果的高度關注」。筆者原則上同意這項新措施可提高市場透明度,但相信對將來地價和樓價的實際影響不大。局長所言的持份者主要是發展商,對中標的發展商而言,就算知道了自己買價太高又如何?既然米已成炊,「揼心揼肺」無補於多花的地價,倒不如想辦法令日後出售單位賣得最好價錢,就算不賺也起碼不要虧本。

至於沒有中標的其他發展商,就算知道其他競爭對手的出價又如何?頂多知道對手跟自己對個別地塊市值和市場情況的看法差異有多大,做事後孔明。若說如有同區地塊陸續招標,上次投標結果會對緊接其後的項目投標價有指標作用,其實亦非必然。每次投標時,發展商出價有很多考慮因素,鄰近地塊批出的價錢,只不過是其中之一而已。

事實上,公開拍賣方能提供最高的市場透明度。2003年之前,政府出售住宅用地基本上採用公開拍賣模式,電子傳媒即時直播,市民也能觀看,眾發展商代表(甚至公司最高層)雲集拍賣場,誰人出價人人都知。無論出價的發展商抑或主持拍賣的官員,都要隨機應變、當機立斷,大家可以看到和分析競投的策略,整個競投過程百分百透明。現在廢掉了數十年來行之有效的拍賣制度,代之而起的投標制度,透明度比拍賣制度低,卻又同樣被冠以行之有效之名。昔日充滿新聞價值、緊張刺激兼而有之、鬥財鬥志(或許甚至鬥氣)的拍賣政府土地場面,恐怕已成絕唱。

劉勵超  地政總署前署長

 

 

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