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2018年1月12日

劉勵超 天圓地方

公私營合作建屋

近年備受關注的「棕地」,主要是位於新界的農地,除了小部分荒廢外,絕大部分都被用作非農業的商業用途,實非業權人所願,只是權宜之計,因為香港土地用途的最佳回報率莫過於發展私人豪宅。然而,把農地改作住宅用途,難關重重,先要獲得城規會的規劃許可,繼而要與地政總署就修改地契條款及補地價金額展開冗長的討價還價,發展房屋談何容易?

持有大量這些農地的業主不乏地產商,他們並非不想在棕地上謀取最大利潤,只是發展過程漫長,當政府不停推出即時可供發展的「現貨」土地拍賣,地產商根本無迫切需要發展本身持有的農地,大可保留這些土地作為儲備在日後動用。政府不斷強調,未來數年有足夠土地興建私人住宅,達到《長遠房屋策略》每年平均建屋量的目標,但從政府提交「土地供應專責小組」的文件可預見,中長期土地供應大有可能後勁不繼。

地產商手上的農地大都是過去數十年來從個別業權人以(相對今天地價而言)低價收購得來,由於成本低,加上息率長期低企,就算讓土地閒置「曬太陽」,機會成本也有限。他日若政府土地供應未能取得巨大進展,那時私人土地儲備就可大派用場,當政府不得不求助地產商動用這些儲備,地產商申請土地規劃許可也許較容易,而改契及補地價的議價能力相信也較高。特區政府指出倫敦也鬧屋荒,為了吸引發展商用私人土地興建可負擔房屋,倫敦市政府也以放寬規劃制度為誘因,去年8月調整規劃制度,規定若發展商自發在項目中提供至少35%可負擔房屋而毋須公帑資助,則可受惠加快規劃申請程序,預料此舉有助可負擔房屋的供應更快和更多。

可能由於倫敦市政府的計劃推出不久,「土地供應專責小組」的文件未有提供證實計劃奏效與否的數據,但計劃背後涉及的公私營合作原則,肯定吸引特區政府。特首林鄭月娥從其競選政綱到首份《施政報告》,都明言要探討透過公私營合作打發展商土地的主意,但同時又強調不會涉及公帑津貼(例如減免地價)。香港的大發展商作風是賺到盡,先前捐地建青年宿舍、提供待拆舊樓作社區房屋等只是九牛一毛(總好過一毛不拔),沒有經濟誘因的合作計劃怎會談得攏?政府至今只列舉一些坊間建議,並未有明確立場,但似乎傾向採用兩招,一是支持在私人項目提供可負擔房屋的項目從城規會獲得較高密度發展的規劃許可,二是在合適的私人土地周邊發展各種基建,應付私人發展房屋產生的需求。

依筆者看,對於第一招的效用,政府將無法絕對保證。今天的城規會並不是批評者所言的政府橡皮圖章,舉凡政府支持的項目就照批如儀,而且公眾輿論普遍反對高密度發展,城規會批了還有遭司法覆核的風險,過去數年實例為數不少。第二招看似政府、地產商和社會三贏而不涉及公帑資助發展商,其實政府提供基建難道毋須公帑?只不過是以基建換取(或購買)發展商在私人土地上發展一定數量的單位作為可負擔房。這兩招對地產商有多吸引,就有待政府政策正式出台時見真章了。依林鄭特首預告,政府今年稍後在出售安達臣道政府土地時,會加入條款要求投得該地的發展商在項目中興建一定數量的首置居屋,業界反應如何,我們拭目以待。

劉勵超_地政總署前署長

 

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