2018年1月9日
本欄最近兩期討論到立體分界問題,意猶未盡。筆者深信,人類發展的需要,必是從簡單的平面用地,演變至較複雜的立體分用,甚至是引入第四維,亦即時間分用這因素也不為奇。
且看人類有紀錄的幾千年歷史中,絕大部分都是以地面為起居生活的依據,即使古時也有多層的樓房建設,但從未有考慮分層擁有,以空間為劃分業權的單位。土地的轉讓(包括以武力強佔)也以平地面積作考慮,在人類發明飛機之前,自然無人可凌空侵佔他人的上空;同樣,在地底城市或地下鐵道興建之前,無人會與他人分層使用同一地域,所以土地業權只會以平面形式界定,沒有立體分割的概念。
現代的生活需要及建築形式日趨複雜,單純以平面界線分辨一地業權已不足夠,莫說高空的飛機飛越私有地段毋須取得該地段業權人士許可,其他許多架空電纜、地底管道等,也自有理由穿越私人地段。事實上這樣利用土地亦符合社會整體利益,已是現代恒常狀況。
現今分層使用同一土地建築物的例子,可見於油麻地多層停車場,這停車場中間有一條行車天橋貫通,若要把停車場與公路的業權分割清楚,則紀錄及圖則非要以立體形式表達不可。
最近有人提議在葵涌貨櫃碼頭上蓋建屋,作為解決覓地發展的一個方案。若此議成為事實,則更是一項立體業權分割的例子,看現成情況及未來發展,只有愈來愈多類似的建設模式,土地分界絕不局限於平面。
這樣的立體分割業權,必須有業權紀錄和法例配合。然而,法例的概念卻往往落後於實際發展,試看世上自有私產土地制度以來,一幅地段經劃界後,便被認定該界是由地心伸展至上面無窮的空間。想來早期既沒有飛機或地鐵,人們的視野只及平面土地和一些上蓋或地牢之類,因而才有這樣的地界概念。以早年科技,向下頂多挖成礦坑或洞穴,遠遠不能達到6000多公里的地心;向上則只能建成7層高塔或樓房,太空的範圍連邊緣也摸不着。
人類自以為佔有一地,即等於從地心至太空都歸為己有,簡直是無知及自大,狂妄至自欺欺人的地步。其實,劃分地段乃問題根源,古時皇帝又或近代政府,自命是土地擁有者,劃分土地給子民(或應說是公民)之時,採用這地心至太空的概念,便已是欺世之舉。這皇帝或政府,本身亦無能力或權力伸展至地心或太空,又怎能分發上天下地的土地權給他人呢?
這樣地權上下伸延的概念,倒讓筆者記得許多年前有人自擬一些月球地皮證書向人兜售,竟有人出於遊戲心態自願購買。這樣的行動,若以玩笑心態來看,或許無傷大雅,但若當真處理,則刊發證書之人,首要證明他有科技能力抵達月球,還要證明擁有月球之權,他的出售之舉才可成為事實。此事當然屬鬧劇,人們亦自一笑置之,但若與現今賣地的概念比較,何嘗不是五十步笑百步的情況,然而我們竟沒有質疑這個批地概念,是否同樣漠視現實呢?
為應付將來發展,我們應該準備立體定界,修改法例及紀錄制度;而一向認定地權擁有是從地心延至太空這概念,也應同時檢討了。
梁守肫 香港測量師學會前會長
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