2017年12月20日
本欄多次以土地分界問題作題材,討論的大都與本港現實事項和例子有關。所以說到土地分界一事,只會提及以平面形式來分割土地。然而,本港地少人多,樓宇的高聳、居住單位的細小,以及人口密度之大,是世界的極致。港人置業,絕大多數只能佔有高樓大廈中的數百呎空間,怎會出現土地業權只有平面分割,而無立體分割的現象呢?
這種「落後」情況,原來是業權註冊制度仍停留於一百數十年前的規矩所致。
現今的居住單位固屬天價,但每一單位業主雖已投資千百萬,卻取不到相應的「立體」契約來顯示他所買來的獨立空間。這類單位業主所得的只是該單位所屬大廈地段的若干股份。整座大廈雖或可認定坐落於某一地段,但個別住宅單位卻從無明確數據標示它的地面或空間位置。
本港自戰後便有分層出售物業的情況,一向都是以股份形式為各小業主的業權註冊,大家都習慣了而又無礙於樓宇買賣,看似沒有問題,亦因而欠缺改變這「股份制度」的動力,從無考慮「立體分界」的需要。但這種制度是否永遠符合實際需要呢?
香港目前發展,密度之高已是人所周知,但對建築物空間的爭奪,大眾未必容易看到。其實現今發展已遠超「寸土必爭」的地步。過往「寸土」的概念,當是指平面上的細小土地,人們守護或爭奪土地,要去到寸土般細小都力爭,以為足以代表土地重要的極限。殊不知現今好些情況卻是連尺寸的空間也要爭奪,是則產權要分界,已難局限於平面,文首所說以股權作替代分割業權的方法,亦未必足用。
筆者有此見解,是基於一些經歷,且以幾個實例說明如下(恕筆者隱去實名地段等)︰其一,有一大型地下的公眾建設,有一極小部分,平面面積僅屬幾方呎,必要伸越至另一地段的範圍,工程設計上無論如何也避免不過。幸好這越界的建設實屬微小,且侵入的空間低於地面,受影響的地段本應無損。正因如此,該地底建設的公司便與地段的業主達成協議,把地段的一小角深在地面下若干呎至更低的空間分割為一「立體分段」,令問題得以解決。
這實例的特色就是「分段」是以立體的形式割切出來,與一般的平面分段不同。對於測量定「界」的要求,圖則顯示的方法亦自要特殊。這項分割的範圍及管理責任,以至日後再有的建設發展,都須很明確的訂定,而且註冊不能以一般的「股權方式」來處理,故此就出現了這「特事特辦」的案例。
另一例子是有一間地舖,貼鄰一後巷。該巷為一僭建小屋所佔,並且開鑿了一個大空位,侵入該地舖,為時多年。該巷內小屋的佔用人因而以逆權管用為由,提出訴訟,要索取侵入了地舖的空間。這一來,所爭訟之物不是尋常的地上平面,而是一個立體的空間;若以一般分段手法製圖,實不能表達得出這訴訟的事實。至於如何稱謂這空間也是問題,「它」當然不可說是某原地段的一分段,也很難賦予這空間任何的大廈股權。正確之道惟有確立一項「立體分界」的制度,才是辦法。
梁守肫_香港測量師學會前會長
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