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2017年6月17日

周六地產專題_海外置業

曼哈頓下東城年輕人新寵
樓價按年漲近兩成 勢變翻版蘇豪

過去十多年環球經濟幾番跌宕,美國紐約市曼哈頓區的住宅樓價不單未曾大跌,去年中整體平均樓價更刷新紀錄突破200萬美元(約1560萬港元)。這個鑽石般光芒四射的大都會,亮點處處,南面的金融中心區掌管全國經濟命脈;中城區摩天大樓密度冠全球;上東城區是富豪聚居之地,至於一度被遺忘的下東城區(Lower East Side),經過十多年的重建,已出現翻天覆地的轉變,一幢幢高樓拔地而起,具個性的商店紛紛進駐,成為追求時尚與品味生活年輕人的新寵。

不斷轉變的曼哈頓,隨着多個地區的發展漸見飽和,下東城區開始受到注意,紐約市政府在2005年將其中產化,以Clinton Street為中心,把大部分建築更新或改建,以往廉價服飾店與醃製食品店陸續由高級精品與個性餐飲酒吧取代,蛻變成時尚及文化的區域,特別是其地理位置上鄰近金融中心區,可說是蘇豪區(SoHo)的延伸,近年吸引不少年輕人遷至。中原地產項目總監羅顯桂表示,下東城區未來10年的樓價走勢,堪比截至2015年的過去10年住宅價格翻了3倍的蘇豪區。

價格超越東村

據萊坊的《紐約2017年住宅市道展望》指出,去年紐約住宅樓市走勢強勁,其中曼哈頓平均樓價更突破200萬美元(約1560萬港元)創新高,當中的推手是銷情不俗的新樓盤。

據美國地產網站Zillow資料,下東城區住宅每方呎叫價中位數自去年4月開始反覆向上,今年4月升至約1959美元(約1.53萬港元),1年來有18.7%升幅,期內住宅叫價中位數為152.5萬美元(約1190萬港元)。而曼哈頓整體住宅每方呎叫價中位數,過去1年微跌約3.2%至4月的1785美元(約1.39萬港元);樓價一向較下東城高的東村(East Village)回落約0.22%,並於去年11月被下東城超前,至4月每方呎叫價中位數報1804美元(約1.41萬港元);至於樓價一向高昂的蘇豪區,按年貶值5.7%,4月住宅每方呎叫價中位數為2128美元(約1.66萬港元)。數據反映下東城區樓市表現出眾,面對新盤一個接一個發售,加上推動經濟的大型設施陸續有來,住宅有供有求,價格亦備受帶動。

高端新盤接續開賣

住宅租金方面,下東城今年4月租價約3300美元(約2.57萬港元),按年升3.1%;曼哈頓整體及東村期內月租叫價同為3500美元(約2.73萬港元),兩者均按年持平。

區內鄰近地鐵站有多個高端住宅新盤正在發售,美國Level Group地產代理Jocelyn Wang指出,呎價1800至2000多美元(約1.4萬至1.56萬港元),較蘇豪區呎價3000至4000以上美元(約2.34萬至3.12萬港元)相宜。位於Broome Street的242 Broome,屬Essex Crossing重建計劃首個商住項目,高14層,地下為零售商店,2至4樓是寫字樓,5樓以上提供55個住宅單位,1至3房間隔,實用面積773至2111方呎,售價127萬至700萬美元(約991萬至5460萬港元),呎價1643美元起(約1.28萬港元),更設有頂層空中花園及健身中心等會所設施,預計2018年落成。項目提供可負擔住宅,享421-A房屋減免稅政策優惠(內容詳見另文),長達20年,物業稅平均每月38美元(約296港元),相較同質素物業每月1000多美元(約7800港元),大幅節省開支。

今年落成、樓高11層的196 Orchard Street,採用名貴石材與大片玻璃幕牆構建,共94個單位,由開放式至4房間隔,樓底9至12呎,實用面積551至1555方呎,售價109萬美元(約850萬港元)起,呎價1978美元(約1.54萬港元)起,項目引入連鎖健身中心Equinox,天台設有花園。

此外,在香港亦有推出發售的One Manhattan Square,80層高,前臨東河,為目前區內最貴的新盤,部分單位售價逾4000萬美元(約3.12億港元)。

租金回報約4.2厘

二手成交方面,據Zillow資料,7 Essex Street的9層高住宅,15年樓齡,毗鄰地鐵站,其中5樓A室,實用面積1584方呎,2房1套間隔,今年2月以200萬美元約(1560萬港元)易手,呎價1263美元(約9850港元),現以每月7000美元(約5.46萬港元)放租,若以此價獲承租,回報約4.2厘。至於樓齡12年的30 Rutgers Street,樓高5層,798方呎頂層單位,2房間隔並附露台,4月以66萬美元(約515萬港元)易手,呎價827美元(約6451港元)。

 

 

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