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2017年6月16日

林浩文 天圓地方

隔山買牛多做功課

近年香港樓價愈升愈高,按公司的全球城市分析,100萬美元在港只可買約250方呎的豪宅,為全球第二貴。美元近年轉強,使愈來愈多市民轉投海外物業,買家也不再滿足傳統地區如英國、澳洲、美國、日本等,近月亦多了許多非傳統地區樓盤如柬埔寨、阿布扎比、馬來西亞等。有部分海外物業「入場費」不高,收樓後頭幾年又有年租金回報,又或有回購保證。由於售價平及有租金保證,許多買家認為回報吸引,因此斥資置業。

香港樓市走向涉及一系列因素,包括樓價、息率、巿民置業負擔比率、物業成交量、住宅供應、本地和環球經濟變化等。除了美國加息走勢和香港經濟的影響,還取決於環球經濟表現、其他主要央行的貨幣政策和新興市場承受撤資的能力等。若美元持續強勢,只會吸引更多內地買家及中資到香港避險。綜觀而言,在經濟不出現逆轉及利率大升的前提下,預計本港今年全年一般住宅價格會再上升約5至8%。一手樓仍主導市場氣氛,相信政府今年下半年不會改變樓市政策或「減辣」。

香港人到海外買樓,雖不失為另類資產及財富重置的手段,但隔山買牛有一定風險,要先做功課才可投資。買樓前先清楚了解你購買物業的原因。是作海外投資?還是用來成為你的第二個家?兒女讀書或移民?當了解當中原因後,尋找一個合適的物業地點和後續的法律程序,都會變得較容易。

愈來愈多投資者到海外買樓。其實投資者對海外住宅物業感興趣並非新鮮事,自2008年金融風暴後,出現了一種新氣象,市場對海外投資物業興趣十分濃厚,首選英國、澳洲及美國。除豪宅外,也有買家投資在一般住宅,如英國頂尖的教育質素,不但吸引了眾多國際學生,更為其房地產市場引來不少投資者。購買學生宿舍樓花待落成後出租,最近成為英國房地產投資一股新潮流,吸引不少預算有限的中小投資者,選擇投資倫敦以外的大學區。

筆者幾年前已寫過幾篇海外物業投資的文章。筆者認為,房地產是首選的長期投資工具,投資海外物業也可分散風險及增加回報,但對非專業的投資者而言,隔山買牛風險很大,以前筆者也見過不少案例。部分上年紀的讀者亦應記得十多二十年在中國內地及東南亞買樓的問題,所以必須小心處理,有問題要向專業人士查詢。

值得提醒讀者,不管在海外什麼地方,買家在海外買樓作投資或自用,都應注意以下事項:項目代理的選擇、土地年期、了解當地經濟和社會狀況、樓盤資料、市場情況及地段升值潛力、參觀示範單位及地盤、認購單位及選擇付款辦法、稅項及物業管理、計算購買能力、滙率波動,以及申請銀行按揭及每月供款方式等。

林浩文_萊坊高級董事

 

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