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2017年5月20日

周六地產專題_海外置業

越南河內中產崛起 高端樓搶手
後花園河東 規劃整齊價低水

越南政府推動多年的經濟改革已見成效,國內生產總值(GDP)維持在6%增長水平,漸獲國際認同,香港更是其第三大外商直接投資(Foreign Direct Investment, FDI)來源地。交通建設亦積極邁向現代化,胡志明市及首都河內均興建地鐵,加上放寬外籍人士買樓限制,促使當地的住宅交投日益興旺。首都河內近年不斷發展新商業中心區(Central Business District, CBD),南慈廉(Nam Tu Liem)為其中之一,其南面的河東(Ha Dong)區亦受惠企業管理層的住屋需求增加,發展成高級住宅區。

第一太平戴維斯指出,越南去年從事地產發展的公司增加4%,創5年新高,並且在新註冊海外企業當中佔比最多,達3100間;FDI金額為第二高,約15億美元(約117億港元),相信投資於首都河內的比例不輕。

世邦魏理仕發表的《越南2017年樓市展望報告》指出,儘管市場憂慮住宅供應過剩,分層住宅市況去年卻繼續承接2015年的旺勢。報告又引述世界銀行資料,隨着越南農村人口不斷遷移至城市,預計至2040年城市人口將佔總人口五成,對住宅需求龐大,將支持樓價持續向上。

中高價新盤按年升值9%

去年越南各類住宅價格及成交均有不俗的表現,兩大城市胡志明市及河內高樓大廈日益增多,面貌愈見現代化。河內去年約3.15萬個新供應住宅中,以中價單位佔56%最多,中高價單位佔不足1萬個,豪宅更少;展望今年,新供應與去年相若,交投仍由中價樓主導。

值得注意的是,去年在新地段推出的數個高級住宅項目銷情不俗,反映買家漸接受離核心區稍遠但交通方便的地區。去年一手住宅樓價升幅以中高價單位最出色,達9%,實用面積計平均每方米1500至3000美元(呎價約1087至2174港元)。世邦魏理仕認為,隨着買家對住宅質素更有要求及更理智,加上教育水準提高,河內樓價不會急漲,分層住宅未來數年會維持穩步增長水平,按年上升約1%至4%。

報告指出,河內經過數年快速發展,基建配套漸見成熟,市內首條地鐵吉靈(Cat Linh)─河東線將於今年底通車,沿線物業勢受追捧。

據仲量聯行《今年首季越南地產報告》顯示,河內約有9174個新單位推出市場,按年減少8%,約37%單位以實用面積計售價每方米逾1800美元(呎價約1304港元)。期內整體住宅買賣約8172宗,按季減少13.5%,中高價單位及豪宅佔交投量30%,較去年大增近3倍,以南慈廉、河東及紙橋(Cau Giay)區主導市場,平均每區約有1200宗二手成交,其中河東樓價相對落後。

佔總供應量不足兩成

今年首季河內一手分層住宅售價按季上升1.4%,按年漲7.3%,主要是期內豪宅比例增加,推高了平均價;二手造價則按季升1%,按年升值4.4%。現時一手豪宅售價實用面積計平均每方米約3550美元(呎價約2572港元),二手豪宅叫價平均每方米約3100美元(呎價約2246港元);中高價新盤平均每方米約2000美元(呎價約1449港元),二手叫價平均每方米約2100美元(呎價約1522港元);中價住宅一手和二手價格相差不大,平均每方米約1250至1300美元(呎價約906至942港元)。

仲量聯行指出,儘管河內今年將有逾3.5萬個新供應,但逾半數為中價住宅。目前市場累積待售單位中,中高價住宅只佔六分之一,豪宅更只有1%,兩者僅佔總供應約18%,令高級住宅樓價有支持。

上述兩個報告反映高端住宅佔整體新供應不多,價格升幅突出,承接力趨強。

河內為減輕傳統核心商業區還劍(Hoan Kiem)的負荷,早年開始將位於西南面的南慈廉打造為新核心商業區,疏導企業進駐設立辦事處。該區亦是旅遊熱點之一,有不少名店及特色食肆,越南最高建築物Keangnam Hanoi Landmark Tower正坐落於此,為河內地標,集商場、娛樂設施、酒店、寫字樓及會展中心於一身。

位於南慈廉南面約10分鐘車程的河東,因利乘便成為後花園,這個新發展區經過10年改造,已由農地及舊樓林立變身成規劃整齊、生活配套完善的住宅區。

Mo Lao受日韓籍租客追捧

其中Mo Lao地段屬中高檔住宅級別,附近有多個湖泊,住宅多環繞而建,商店食肆集中在近湖泊的道路及Nguyen Van Loc路兩旁,部分商店更專為日本及南韓居民而設,前往購物娛樂熱點CGV Ho Guom Plaza約10分鐘車程。區內有不少教育機構,多所大學包括河內大學及河內建築大學亦在附近,文化氣息濃厚,將於今年底通車的地鐵吉靈─河東線在這區設有車站。

Mo Lao環境寧靜,受海外員工特別是日本和南韓籍人士追捧,亦吸引鄰近多所大學的教職員租住。區內一個實用面積約810方呎兩房單位,現時每月的平均租金約1000美元(約7800港元);約1200方呎的3房戶,月租約1300至1500美元(約10140至11700港元)。租金的高低視乎單位是否附設家具、坐向、景觀以及樓層等。以一個實用面積860方呎一手單位,售價138萬港元計,租金回報約6.8厘。區內約70%買家為當地人,外籍業主佔30%。

帝皇地產執行董事陳卓明指出,由於河內地鐵線及全新商業區等建設持續發展,不少南韓及日本專業人士被派駐管理基建項目,加上外資於當地設廠,亦引入大批海外專才,令住屋需求大增,帶動租賃市場暢旺,現時平均租賃回報約7厘(未計開支)。當地樓價仍處於低水平,相信租務回報會持續理想。

陳卓明表示,現時河內市中心優質物業平均呎價約1300至1500港元,自2015年7月政府放寬外籍人士投資物業條例之後,河內樓價至今錄得15%至20%升幅。

隨着河內經濟增速,中產人士崛起,再加上海外僱員進駐,對優質物業需求增加。河東作為南慈廉的伸延,中高檔住宅區規劃完善,並有未來地鐵的加持,樓市前景亮麗。

 

 

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