2017年4月5日
早前行政長官梁振英發表最後一份《施政報告》,提出一系列房屋及土地規劃政策,包括增加未來短中長期住宅市場的供應量、推動九龍東發展、發展岩洞、地下空間和善用棕地。筆者認為,以上的房屋政策大方向正確,但一如預期沒有重大新政策,對樓市亦影響不大。整體而言,相信未來3、4年土地及房屋供應可以達標,但長遠供應就要看新增土地的情況,因此需要維持長遠的執行力度,相信將成為未來新一屆以至之後數屆特區政府必須面對的挑戰。
就短中長期住宅供應量而言,相信未來幾年市區重建局及港鐵對土地及房屋供應會有一定影響力。對於市區重建局在土瓜灣的重建項目引入全面及小社區新發展模式,並計劃以油麻地及旺角作為試點,展開地區規劃研究。筆者認同政府應為社區做好整體規劃,並從全面及小社區入手,提升環境質素、改善道路網絡及進行原區安置。
至於新界西北等中長期發展是必要的,因香港中長期土地供應仍然不足,只是涉及平衡各持份者利益。筆者建議政府盡早確立時間表,並開始進行諮詢和作出規劃,以盡快改變土地用途,賣出熟地。
有關港珠澳大橋口岸人工島今年上半年將諮詢社區,政府應盡快進行研究,作為土地供應的另類選擇。另外,大嶼山及東涌規劃亦須加快,由於北大嶼山配套完善,設有機場、交通設施、SKYCITY航天城、小蠔灣等建設,因此北大嶼山宜用作發展,南大嶼山則可作保育。
九龍東發展方面,政府亦積極推動及增加商業樓面面積。由於中環核心商業區的寫字樓供應短缺, 預計未來15至20年商業物業面積供應主要來自九龍東。政府亦應加快啟德發展,完整規劃和訂下清晰時間表,加快落實九龍東發展成為優質商業區。之前政府為推動九龍東發展及鼓勵增加商業大廈之間的流動性,減少地面的交通阻塞,其中一個舉措就是以通過豁免行人天橋設施的相關補地價先導計劃,鼓勵發展商建設更多天橋設施,但現時還沒有清晰的政策或成果。無論如何,筆者認為,政府首先要解決及考慮一系列問題,並制訂全面及周詳的城市規劃(如單軌鐵路的可行性、興建期間對居民及商戶的影響,以及可能的潛在訴訟等),加強政策執行及發展的持續性,加快區內工業轉型,以及改善區內環境及設施等,才可望真正把九龍東打造為成功的CBD2。
另外,政府亦要加快推動綠色建築,因為本港建築成本高昂,持續和善用資源有助香港未來發展, 亦是把香港打造成為智慧城市(Smart City)一個不能缺少的元素。
對於發展岩洞、地下空間和棕地,筆者認同發展棕地的潛力,將為本港中長期提供更多土地供應, 改善土地用途。建議政府可考慮增加棕地試點,並加強與土地持有者及佔用者溝通,以平衡各方持份者的需求。此外,岩洞和地下空間的發展項目也具潛力,能夠長遠解決土地不足的問題,建議政府可以借鑑國外項目的經驗,盡快發展有關地下空間的研究,以釋放更多土地。
雖然政府在《施政報告》中在土地及房屋方面多有着墨,筆者認為今次《施政報告》對房屋規劃及發展的建議不會在短期內見到成效。現時港府在房屋政策方面不缺乏方向,只欠執行力及持續性,因為許多項目不是一、兩屆政府能完成。筆者估計,未來要在2020年後確保土地供應有一定困難,因此促請特區政府加快制訂長遠及有持續性的房屋及土地供應發展方針和策略。
林浩文_萊坊高級董事及估價及諮詢部主管
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