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2017年1月21日

周六地產專題_海外置業

悉尼Double Bay富貴逼人
獨立屋價新州十大 16年翻兩番

農曆新年將至,大家是否都祈求在金雞年大富大貴,住豪宅養靚狗?提到大富大貴,澳洲都有多個富貴城區,位處悉尼東岸的Double Bay更是表表者,獨立屋樓價中位數超過330萬澳元(約1919萬港元),屋價之高屬新南威爾士州(新州)十大;分層樓價中位數亦高達140萬澳元(約814萬港元),銀碼足夠在不少其他城區購買大屋。早於2000年,Double Bay已貴為「百萬澳元城區」,難得是基數如此高,樓價仍能在過去十多年間勁升兩倍,顯見其住宅升值潛力巨大。

Double Bay距離悉尼市中心僅4公里,為時尚海濱城區,消費地段名店林立,露天茶座隨處可見,散發着一股優哉游哉的氛圍。城區的東邊有個小沙灘,朝向內港灣,沿岸的海景大屋更是極品中的極品,可惜放盤量少,縱使有錢也未必買到心頭好。

洋房一年僅39宗轉手

面積不足1平方公里的Double Bay,約七成半住宅是分層單位,約一成是相連屋(Semi-detached House),獨立屋則佔成半,海景大屋更物以罕為貴。該區住宅規劃主要向高空發展,分層單位以中型尺碼為主,半數屬2房戶,3房佔三分一,4房或以上的大單位僅11%,其餘為開放式及1房戶。

資料顯示,Double Bay大約有2600個住宅,截至去年9月的過去12個月,只有39宗獨立屋轉讓個案,分層單位亦僅得87宗成交。

房地產研究機構CoreLogic RP Data資料顯示,2016年9月Double Bay的獨立屋樓價中位數約332.875萬澳元(約1936萬港元),高踞新州獨立屋樓價中位數龍虎榜的第9位;分層樓價中位數約140萬澳元(約814萬港元),在新州同類樓價排名亦非常高,佔第13位。

分層銀碼名列13位

值得留意是,雖然獨立屋樓價中位數高於分層住宅樓價中位數約1.4倍,但兩者的升值力不遑多讓。截至去年9月Double Bay獨立屋樓價中位數按年升7.4%;分層樓價中位數則上漲8.5%,短線升值力較獨立屋稍勝一籌。在澳洲樓市一片火旺下,樓價一年升值7%至8%看起來算不了什麼,然而觀乎這區樓價之高昂,有此升幅實屬不俗。

再者,Double Bay的住宅長線升值力驕人,獨立屋樓價中位數由2000年的109.6萬澳元(約637萬港元),升至去年9月約332.875萬澳元(約1936萬港元),累計漲價204%。

同期分層樓價中位數則從47萬澳元(約273萬港元)攀升至140萬澳元(約814萬港元),累積大漲198%,長線升幅媲美獨立屋。

參考近年的銷售紀錄,截至今年1月初,成交價最高的獨立屋位於Marathon Mews 10號,去年2月中以490萬澳元(約2850萬港元)賣出,較這區的獨立屋樓價中位數高出47%。該大屋共有5間房,全屋中央冷暖氣,附有戶外泳池,距離公園約300米,與沙灘則只約6分鐘步程。

𠤴咫尺沙灘更矜貴

自1991年至今,這間5房大宅僅3次易手,對上一次已是10年前,原業主經拍賣奪得,未有成交價紀錄。而1991年的那一次易主也是透過競拍,成交價154萬澳元(約896萬港元),反映物業25年漲價336萬澳元(約1954萬港元),升幅達218%。

至於賣價最高昂的分層單位坐落Cross Street 45至51號的9室,去年1月底以400萬澳元(約2327萬港元)轉手。單位3房兩浴室間隔,附豪華裝修,還有一個向北的超大露台,附設兩個泊車位。大廈設有會所,提供桑拿、水療、泳池和健身室等設施。物業另一個大賣點是步行往沙灘只約5分鐘。

單位原業主於2009年以370萬澳元(約2152萬港元)買入自住,當年正值環球金融危機,3年後放盤,未能以心儀價格賣出,於是繼續自用,至2014年轉為放租,周租2200澳元(約1.28萬港元),回報3.1厘。而再上一手業主,要追溯至2006年,購入價僅130萬澳元(約756萬港元),意味物業在10年間翻兩番,升值270萬澳元(約1570萬港元)。

 

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