2017年1月14日
本財政年度(2016年4月至2017年3月)的私人住宅地皮供應,可建住宅單位勢將超過政府原定的1.8萬伙目標,惟政府未有鬆懈,周五突然公布將剛完成改劃的鴨脷洲利南道住宅地皮,納入本季度(1至3月)的賣地計劃,並隨即宣布於本月20日招標,下月17日截標。
業界人士認為,用地可享開揚海景;加上港鐵(00066)南港島線去年底通車後,令區內交通網絡改善,地皮有力躋身百億地王之列,估值約76.21億至114.31億元。
全海景近港鐵推高估值
利南道用地位於鴨脷洲的南部,原址由香港駕駛學院租用,鄰近新海怡廣場,屬全海景靚地,與通車不足1個月的南港島線海怡半島站車程不足5分鐘,地盤面積約12.66萬方呎,總樓面面積則約76.21萬方呎。
資料顯示,利南道用地屬於地政總署近四年半以來推出招標的港島區住宅用地之中,最具規模的一幅,對上一幅為2012年7月批出的前北角邨商住用地(現正發展為海璇等項目),可建樓面約90.07萬方呎。
事實上,政府周五才刊憲公布行政長官會同行政會議已核准《香港仔及鴨脷洲分區計劃大綱圖》,當中包括核准利南道用地改劃為住宅用地,地政總署同日便公布推出該用地,可見政府推地心切。
供應勢超本財年目標
政府發言人表示,發展局局長陳茂波於去年12月公布本季度的賣地計劃時已提到,將視乎市場情況和改劃用途等工作,或會在本季度中途加推用地,而利南道地皮可興建約1420個單位,令本季度地政總署合共推出3幅住宅用地,可以興建合共約2450個住宅單位。
依照政府上月公布的賣地計劃,本季港鐵擬推出兩個項目,包括南港島線黃竹坑站鐵路上蓋物業發展項目第一期(800伙),以及西鐵元朗錦上路站物業發展項目第一期(1650伙),若兩個項目順利推出;加上已截收意向書的市區重建局中環卑利街/嘉咸街重建項目地盤A,本季度推出的地皮可建約5030伙,亦令本財政年度的土地供應可建約2.09萬伙,較本財政年度供應目標1.8萬伙超出16%。
樓面呎價料1萬至1.5萬
市場人士估計,利南道用地的每方呎樓面地價(下稱樓面呎價),由1萬元至1.5萬元。萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文認為,用地雖可享全海景,有一定的吸引力,但因近工業區,故估價較審慎,估值約76.21億至83.83億元,樓面呎價約1萬至1.1萬元。中原地產測量師張競達則認為,該用地位置臨海,單位建成後可享無敵大海景,適合建優質豪宅;加上南港島線通車後,鐵路效應勢帶動外區客到南區置業,對用地的估價進取,料估值約114.31億元,樓面呎價約1.5萬元。
高力國際估價及諮詢服務行政董事張翹楚認為,政府近3個財政年度的土地供應都超出原定目標,但新建住宅單位推售速度則未達市場預期,相信政府在預計來年有充裕供應的情況下,盡快推出土地以增加未來的房屋供應。
不過,有業界人士則質疑,個別原訂本季推出的土地或者未能如期招標,令政府先推利南道用地保供應。
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