2016年9月27日
現在香港的地界,基本問題在於早年定界粗劣而又無制度以更新。若是首次訂定的地界已經足夠精準,當無問題。然而本港土地絕大多數屬於新界,所形成的地界紀錄盡多粗劣,這才是不足的根源。
這現象本屬歷史問題。當年新界的背景是不容許細意測量,亦不能預計日後發展之需。現今並非要怪責古人,投訴歷史。事實上這現象並非香港獨有,世界上大多如此。只不過我們若不思改革,徒然固執「契約精神」頑抱舊地界圖,認為神聖不可侵犯,無視現實需要,這才是值得批評之處。
且看世界各地,大多數政府都承擔重新定界的責任,達致現代化的地界標準,非如香港般出現地價最貴而地界最亂的現象。億萬元的投資,建設在實土的樓宇,竟無法律認可的地界支持。遠的地方不說,就以近在咫尺、一水之隔的澳門,也較香港更有效地處理地界問題。
在澳門一地,若有人買了一幅舊地段,有意重新發展,可以向地圖繪製暨地籍局(以下簡稱地籍局)申請訂定地界。該局內部自有一套地界圖作準,接受申請時,便會派人到現場測量,然後放設地界點,並附上一紙地界圖,載有各界點的座標。地籍局便相當於香港的地政總署,而所發出的地界圖亦類似本港測量所成的結果。港澳的分別只在於一地政府部門推卻申請,另一地則接受申請,殊非測量技術上的差異。
實則澳門官方的界線定位,精度寫明是0.2米(m),較港方的標準精度為低。但港方的地政總署卻以舊地段界線屬私人自行保管為由,不提供重測服務。是則空有技術足以定界甚至更精準,仍無助於市民,任由舊地段的業主自行找私人土地測量師服務,又不肩負批核的責任。
當澳門發展商依照地籍局放設的界點建屋至一層上蓋,紮了鐵架但尚未倒石屎的階段,地籍局會派人覆核這上蓋有否越位,若是無礙則不加意見,亦不發出任何紀錄,讓建屋程序如常推進。如是措施,既不擾民,但亦使公私兩者都安心,值得稱許。
反觀香港的制度,早年市內批地是附有條款,提醒地主留意地界,又說明於發展完竣時,須申請地契測量(Lease Survey)。於是政府便會覆測實地所建的範圍,放設界石並發出地契圖(Lease Plan),作為該批地終極的文件紀錄。
這樣的地契測量基本上是要證實地上的發展是符合批地的尺寸位置和面積等。若使這樣的覆測證實了發展無誤(甚或縮後於批出的地界),則界石與地契圖自當按照原來的批地圖從事。若實地建設稍有超越界線,則政府可酌情處理,原則上可要求修改發展,縮回至符合原來批地的界線。但若超越的土地不損大局,可以容忍的話,則按照既有規定的條款,要求地主補地價,然後按實地放界石、發放地契圖等。
看來,這樣的措施實是非常合理,與現今澳門的制度甚為類似。但這樣的地契測量卻沒有積極地執行,在1970至1980年間,這樣的地契測量堆積漸多,至1984年,香港政府採取了「斬腳趾避沙蟲」的手法,於訂立新法例《物業轉易及財產條例》(法例第219章)後便即停止了地契測量措施,也再不安放界石。如是者,本港的測量服務,地界的覆核便更退一步。
所以,一切以「契約精神」而不設法提升舊地界的精準度,又或以人手不足而置覆核地界於不顧者,參考澳門的例子,是否應再檢討呢?
梁守肫 香港測量師學會前會長
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