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2016年9月15日

劉勵超 天圓地方

囤屋

世界各大經濟狀況不差的都市都吸引國內其他城鄉人口移居,令住宅需求強勁。由於建屋土地有限,房屋供應不足,加上海外炒家和投資者推波助瀾,以致樓價節節上升,遠超當地一般市民收入增加的速度和幅度。各地政府都絞盡腦汁,想辦法令樓價降低至更多市民負擔得起的水平,其中一招便是開徵住宅空置稅,讓屋盡其用,避免「有人無屋住,有屋無人住」。

基於上文所說原因,加拿大溫哥華市政府近年建議立法通過開徵住宅空置稅,以應對中國大陸人為主的外國人投資當地「磚頭」但寧可空置不出租,但旋即惹來不少劣評。批評和質疑的內容大體包括:1.空置率已經超低,徵收這稅項對增加出租單位數目的作用,有如泥牛入海;2.空置稅能否改變有能力長期丟空單位的業主的決定?3.如何界定「空置」?4.動用龐大行政力量去確定物業是否空置,與所收功效不成正比;5.調查物業是否空置,可能涉及侵犯業主隱私;6.空置稅定額極難掌握,定得低不足以迫使業主把單位放租,定得高則只會誘使業主設法逃避或虛報居住情況;7.更甚者是沒有對症下藥,收窄溫哥華高昂樓價與市民低收入的落差,讓市民置業有望。

小型住宅空置率低

香港樓市的境況與溫哥華不遑多讓,數年前不少內地企業及個人來港置業,有說不少是以現金「一筆過」全數付清樓價。早期置業對象是一手大單位豪宅,至後期則「大小通吃」,連中小型住宅單位也不放過。這股置業熱對香港樓價升浪的影響有多大,未聞有學者或業界作深入研究,但肯定惹來香港有意置業的市民不滿,埋下中港矛盾的種子。大陸人搶貴香港樓是否真的那麼嚴重不好說,但足以令政府搞了個搔不着癢處的「港人港地」計劃來紓解民怨。近日該幅土地上發展的樓盤開售,港人雖不愁內地買家競爭,樓價卻跟其他沒有「港人港地」限制的樓盤相若,市民很難感受到「港人港地」的好處。

坊間傳聞有大陸人鍾情搶購的新樓盤落成入伙,但不少單位入夜後「烏燈黑火」,這些單位的業主可能無意長期自住,亦不打算放租,這做法大概可稱為「囤屋」。為此,社會上也有聲音要求政府開徵住宅空置稅,但一如上文指出,這種稅項能否有效增加租盤供應,實在成疑。況且根據差餉物業估價署最新(2015年底)數字,住宅單位實用面積愈小,空置率愈低,小於40方米的單位,空置率只有2.3%;反而160方米或以上的單位,空置率竟達9.5%之高。若開徵單位空置稅,如果主要效果只是增加大單位的租盤,也許會減低外資公司派員駐港的居住開支,有助外商來港營商,但對解決基層甚至中產市民的租住需求,實在是九牛一毛。

香港民生問題多多,人人心煩氣躁。不過今天旣是中秋,願大家暫且放開懷抱,珍惜眼前,與摯愛今夕「但願人長久,千里共嬋娟」。

劉勵超_地政總署前署長

 

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