熱門:

2016年8月26日

梁守肫 天圓地方

魚目混珠誠可憾 明珠無證亦難憑

前文說到目前地界測量的缺陷,並非私營的土地測量師單方面所能改善。原因包括個別測量師欠缺權力進入鄰地測量地段之間的共界,亦有時得不到鄰地的所有土地資料,難以達到各有關人士的共識。此外,更有一個認知的問題,令致認許土地測量師所成的地界圖,與芸芸眾多其他圖則不為市民知所分別。結果市民看到多類圖則都畫有地界,難知何者為準,不知所從。就以日常接觸到的圖則,已有如下各款,且來簡單介紹,可知各有特性,但無一可以作為地界準繩。

地段索引圖(Lot Index Plan)

這是地政總署測繪處所編訂,純屬紙上作業, 未經實地測量印證,但便於大致認地及作行政參考之用。測繪處向有說明單張,解釋它的局限性。但因它是政府的產品,且更無更佳的同類型圖則,此圖便廣泛受用,以至被複製改動作不同用途。實則若依據此圖作精細定界的根據,是超越了此圖作索引的原意。

屋宇牌照圖(Building Licence Plan)

新界男丁擁有丁權的,找到土地後便可向地政總署申請建屋;地政總署於核准後便會回信許可,訂明一切條件,並附有一圖則,是即為屋宇牌照圖。上面主要是畫定該屋的位置、形狀和屋界。然而,該屋所在地段,自當出現在圖上,但這地段界線並非此圖的主題,且隨附的批出牌照信件,亦每有聲明圖上的地界不能作準。不過,又有多少丁屋申請人理會這免責聲明呢?閒居無事,此態度固無大礙;但到得有地界紛爭,卻每每有人拿着這圖上的地界大做文章。是則免責條款未必為人重視, 而牌照圖上的地界每每被誤用。

斜坡維修認責圖(SIMAR)

此圖原本英文的名字頗長,共有5個字,每字採用了第一個字母拼成(SIMAR),意思就是筆者所譯出的小標題,是分辨斜坡所屬的地段,從而界定維修的責任。此圖是由政府於九十年代中製成, 以小比例(1︰5000)圖作基礎,把全港需要維修的斜坡顯示出來,上面加上有關地界,作為政府行政參考之用。遇有斜坡需要維修者,便按圖發信給有關地段業主,督促維修責任。此圖的主題是斜坡,圖上的地界純屬參考。此類地界本是從地段索引圖複印過來而又縮了比例,不可靠之處更甚於索引圖。但當斜坡的業主接獲此圖時,未必理會此圖的本質,於執行其斜坡維修責任時,亦不期然會接受圖上的地界為準,以致引申至其他界線方面的用途。於是,混淆地界,引起紛爭,自會出現。

土地轉讓契圖則(Assignment Plan)

為了買賣土地或是分派遺產等等原因,一個地段的業主,自必要把土地分割。這便牽涉具備分地文件及分地圖則。這樣的圖則自香港開埠以來, 直至1995年土地測量條例出現之前,都是不經測量,可以讓任何人士繪畫出來。如是者,其質素之差、失準之大,實在難以想像。然而,這樣的圖則卻充斥在土地註冊之內。

受讓土地者或是買家,多以為這圖既已註冊, 自必可靠。殊不知這類早期的圖則最是失真,比之於地段索引圖、屋宇牌照圖等更為不濟。前者最低限度也經由政府人員發出,後者卻是任誰都可繪畫且註冊。這亦正是契約註冊制度的缺陷。然而,許多地界紛爭仍以此類地界為可信,雖則測量師費盡唇舌解釋,仍未必能讓人釋疑。

近年測量師重新測定的地界圖

這類地界圖,經過專業考究,根據法例規範進行,自當可靠。但是重訂的舊地界,仍是無人核證, 亦無法定地位。有人若提出爭辯,視之等同上文所述的各款圖則,亦無不可。是以現今情況,多款圖則都畫有地界,優劣難分,而經過專業測量的圖則,亦未獲認受。如此魚目混珠的亂局,大可以用14個字概括,一如文首的標題,此處不再複述。

梁守肫_香港測量師學會前會長

 

訂戶登入

回上

信報簡介 | 服務條款 | 私隱條款 | 免責聲明 | 廣告查詢 | 加入信報 | 聯絡信報

股票及指數資料由財經智珠網有限公司提供。期貨指數資料由天滙財經有限公司提供。外滙及黃金報價由路透社提供。

本網站的內容概不構成任何投資意見,本網站內容亦並非就任何個別投資者的特定投資目標、財務狀況及個別需要而編製。投資者不應只按本網站內容進行投資。在作出任何投資決定前,投資者應考慮產品的特點、其本身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素,並適當地尋求獨立的財務及專業意見。本網站及其資訊供應商竭力提供準確而可靠的資料,但並不保證資料絕對無誤,資料如有錯漏而令閣下蒙受損失,本公司概不負責。

You are currently at: www.hkej.com
Skip This Ads