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2016年1月16日

周六地產專題_海外置業

西溫膺豪宅領頭羊
加國最富有人士聚居地

對香港人而言,加拿大溫哥華都會區最著名的地區,除列治文(Richmond)外,便是西溫哥華(West Vancouver,簡稱西溫)。西溫被評為「加拿大最富有人士居住地區」,上世紀八十年代開始已是香港移民購買豪宅的首選地點,但隨着時代轉變,西溫的華裔居民漸減,取而代之是富有的中東裔移民,令樓市更被看好。地產界人士稱,西溫樓市表現料與大溫哥華整體樓市大致同步,升幅則略高於平均數。

西溫最初人口稀少,主要為原住民, 上世紀三十年代,以愛爾蘭健力士家族(即健力士黑啤東主)為首的英國財團開始大舉投資西溫物業與基建,包括興建獅門橋(Lions Gate Bridge),對當地發展起着舉足輕重作用(見另稿)。

熟悉西溫樓市的溫哥華地產經紀曾家洋指出,上世紀八十年代,香港移民增加,富戶置業首選西溫,因為它的獨立屋地位優越,且有美麗海景,價錢高昂。

樓價升幅與西區相若

回顧2015年西溫樓市,曾家洋表示,該區買賣以獨立屋為主,分層也有一定數量交投,而排屋(Town House)成交則稀疏。2015年6月至12月初,西溫錄得485間獨立屋買賣,分層與排屋分別為99間與23間。因此,若要研究西溫樓市,獨立屋市道是重點所在。大溫地產局的放盤紀錄系統(Multiple Listing Service,MLS)資料也只列出獨立屋與分層銷售數據供參考,沒有列出排屋數據。

他又稱,西溫獨立屋和分層樓價升幅,與另一豪宅區溫哥華西區(Vancouver West End)的整體升幅相若。根據MLS資料【圖】,西溫獨立屋基準樓價由2014年11月約199.86萬加元(約1099萬港元),升至2015年11月的251.92萬加元(約1386萬港元),升幅約26%;同期溫哥華西區獨立屋樓價升幅為23%。分層方面,西溫基準樓價在2014年11月約62.75萬加元(約345萬港元),一年後升至約75.02萬加元(約413萬港元),升幅約20%;溫哥華西區分層同期升幅則為18%。

近年多中東裔豪客

不過,曾家洋表示,近年香港移民對西溫獨立屋興趣漸減,原因是當地獨立屋主要位於山麓,地勢較高,道路陡峭,駕車時較危險,而中國移民也較熱中落戶交通便利的溫哥華西區;另外,西溫豪宅樓齡較高,改建難度較大,也是導致華裔買家興趣下滑的原因之一。他表示,近年購入西溫豪宅的買家以中東裔為主,尤其是來自伊朗的富有家庭。

曾家洋指出,很多人喜歡將西溫與溫哥華西區作比較,作為溫哥華豪宅市場參考,曾家洋認為可以從三方面做對比。首先是交投,2015年6月至12月初,西溫獨立屋成交485間,溫哥華西區為883間,後者稍勝一籌;其次是最高價物業,西溫在上述期間最高價物業交易為1600萬加元(約8800萬港元),溫哥華西區則為1350萬加元(約7425萬港元),前者佔優;但以逾千萬加元(逾5500萬港元)成交個案計算,西溫有6間,溫哥華西區則有9間,顯示兩地區各擅勝場。

今年樓價或升10%

展望2016年,曾家洋相信溫哥華樓市主要受經濟與滙價因素影響;前者涵蓋加拿大、美國和中國的經濟表現,因為加拿大經濟好壞很大程度視乎美國與中國經濟變化,以及油價走勢;現時看來,油價低位似有企穩跡象,美國與中國經濟短期內尚算平穩,對溫哥華樓市有利。

滙價方面,油價喘定可與美國聯邦儲備局加息等因素相互抵消,令加元滙價可能在連跌3年後回穩。他估計,溫哥華整體樓價2016年可望有10%升幅,西溫樓價相信會優於大市。

曾家洋又認為,西溫獨立屋市道與溫哥華西區相似,主要依賴海外買家的購買力,加元滙率兌外幣持平,促使海外買家購入西溫豪宅的誘因不大。不過,近期有消息指出,海外買家調動資金到加拿大置業的難度似乎較以往高,此點對溫哥華及西溫樓市將可能帶來新變數。

買樓須注意斜坡維修

曾家洋提醒,有意購入西溫豪宅的買家,有5項因素要注意。首先,西溫不少豪宅位於山麓,物業依山而建,後園可能有斜坡,相關防護工作要小心處理,而且要定期維修,倘若出現山泥傾瀉,涉及的法律責任不容忽視。

其次,大部分豪宅的花園都種有樹齡高的巨樹,屋主須付費為這些巨樹進行修剪及保養,但不能隨意砍伐,否則後果可能很嚴重。

第三,西溫不少豪宅業主已居住多年,所以鄰里關係十分重要。他曾經替華裔業主與附近鄰居溝通,要求對方修剪樹木,以免阻擋景觀,惟過程相當麻煩。

第四,要留意西溫市政府對於豪宅地皮改建的態度,往往會要求新物業的風格必須與附近房屋一致,若買家有意改建物業為另類住宅,便可能被標籤為「怪獸屋(Monster House)」,要獲批准有一定難度;而且,不少物業位於斜坡,改建費用也不菲。

第五,由於部分豪宅可能位於山腳低窪地區,有可能出現水浸問題,買家也要考慮相關風險。

總括而言,曾家洋認為,西溫豪宅具有一定吸引力,但買家要量力而為。

 

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