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2015年8月5日

鍾維傑 天圓地方

每月收入只可買兩呎樓面

今期分別從美聯地產網站及政府統計處網站搜集了香港十八區住宅價格和人口有關的資料,大數就是全港家庭2014年的按月收入中位數有2.35萬元,而近期私樓平均實用呎價約1.06萬元,即每月收入可買到2.21方呎樓面左右。

不過,上述收入包括全港陸上居住家庭,且包含「沒有積極經濟生產」的住戶,但私樓大約只涉及六成人口,即是倘若只計算有關人口,其收入中位數應高於2.35萬元,亦即是說,可買多一點面積。

新界樓仍較易買

筆者把十八區的平均呎價對比全港平均(後者作1.00指標),得出各區比率,如這同為十八區家庭收入對比全港中位數,也會得出一系列比率,把兩系列比率合併便得出一些數據【圖】︰

若某區呎價比率高過其收入比率,即其住戶在同區置業會感覺較吃力;相反,若某區收入比率高於其呎價比率,在同區置業會較為輕鬆。注意是「較」,現時很難視置業為輕易的事。此外,圖中亦有每區收入可買到多少呎樓面數字,簡述就是港九少些,新界多些。

自住置業率與年齡呈反向

嘩,筆者你話「阿媽係女人」呀?是,甚至有些不好意思講出來,但數字又的確支持上述觀點。我們把各區的八個環節:呎價、收入、人口年齡、工作參與率、自住置業率、家庭人數、大學畢業生百分比及已婚率,粗略地互相correlate,且顯示數值關係較重的於【表】(無論數值關係是正向,即齊上落;或反向,即一上一落):

注意數值關係重不一定表示有「因果」關係,可以是碰巧的。然而,有以下觀察︰

1)呎價高低和收入、大學畢業生百分比有正向關係,大致齊上落,但和家庭人數則是反向,愈多人呎價愈低。

2)自住置業率和收入、工作參與率、已婚率及大學畢業生百分比有正向關係,「大學畢業且公一份婆一份」像較有機會置業。

3)收入更和大學畢業生百分比有相當正向關係。

4)工作參與率和年齡有反向關係,愈年輕愈多(要)工作。

有趣的是,數字顯示(不在表內,因數值關係不夠重)自住置業率和年齡有些反向關係,即有點區份愈後生、自住物業率愈高之現象,這與直覺有些出入,不過當想到近年不少(能負擔得來的)家長皆會(需要)協助其子女置業,有此現象實不為奇,無才怪。

每周一web︰ Summer outdoor concert , Procol Harem's A Whiter Shade of Pale

https://www.youtube.com/watch?v=St6jyEFe5WM

鍾維傑

卓凌地產分析公司行政總裁

[email protected]

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