2015年3月2日
周末人民銀行忽然減息0.25厘,由於外圍無市,今次減息的效應應完整地反映在今天的股市。跟上月5日降準不同,那天是周四,降準消息於黃昏公布後,本港夜期及新加坡的富時中國A50期指大升,當中已吸收了不少利好刺激,令翌日港股只得高開低收的收場。
今次人行的減息聲明指出,當前物價漲幅處於歷史低位,為適當使用利率工具提供了空間,此次利率調整的重點就是要繼續發揮好基準利率的引導作用,進一步鞏固社會融資成本下行的成果,為經濟結構調整和轉型升級營造中性適度的貨幣金融環境。
通縮響警鐘 勢將再寬鬆
今次減息的聲明及記者答問,跟去年11月21日的減息聲明加多了對物價處於歷史低位的理由,明顯地,人行已對通縮的風險提高了警覺,這與人行主理的《金融時報》上周發表的兩篇署名文章提出通縮已近的論點及解決的建議頗為接近。
在油價仍處每桶50美元附近,其他商品也未見大幅反彈回升,內地通縮壓力仍在,歐羅區及日本的量寬政策會繼續向世界輸出通縮,面對此大格局,內地繼續減息及降準將無可避免。
寬鬆的貨幣政策,結果是把儲蓄者的財富轉移到借貸人手上,把資金由安全的存款轉投較高風險的投資以爭取回報。所以,減息對資金需求大的企業最受惠,例如內房及基建公司。至於存款利率上限提升至基準存款率的1.3倍,銀行可能要出較高息率增存款,令息差受壓,但整體經濟若改善,內銀股亦可得益。
更重要的是,在經濟不景時,銀行更需賺錢以填補股本,有了股本才能增加貸款。本欄相信中央可能在下階段放寬對內銀的一些監管要求,這會對內銀的盈利有利。
香港樓市持續熾熱,金管局上周連出三招,推出第七輪針對樓市的逆周期措施,出手之重、涵蓋範圍之廣,被業界形容為歷來「最辣」。新措施主要針對樓價700萬元以下的中、小型住宅單位,自住物業的最高按揭成數劃一下降至六成。筆者計過,主要屋苑成交價至少75%以上都是700萬元以下物業,即大部分準買家都受到影響。
自上世紀九十年代以來,實行了20多年的七成樓宇按揭有可能成為絕響,非首置客亦不能向按揭證券公司申請九成按揭,小市民上車愈來愈難,置業已經不是夢想而是妄想。
事實上,中產人士的理想置業選擇之一太古城,近期實用面積500多方呎的兩房戶成交價已破850萬元,三房戶「閒閒地」過千萬元,買一個千萬元單位首期至少500萬元。今時今日,六合彩頭獎如此難中,最低派彩都「只是」500萬元而已。
供款入息比率最致命
致命之處是供款入息比率,買一個千萬元戶又有錢付首期,按揭500萬元供20年,月供約2.5萬元。按揭申請人申請第一套房按揭的每月總供款額,不可超於總入息的一半即50%,若屬第二套房上限降至40%。另外,銀行須為按揭申請人作壓力測試,供款佔入息比率將假設利率回升3厘或以上計算,在壓力測試下的供款與入息比率不可超越60%。
即是說有500萬元做首期都好,全家月入起碼都要6.25萬元,而且沒有信用卡數、分期付款、汽車貸款等。以今時今日中產收入,要達到以上每月收入水平非易事。
就算是二線屋苑,較便宜的至少都要500萬元,四成首期要200萬元,連同律師費、經紀佣金及釐印費等開支,要儲240萬元以上,月供1.5萬元左右,月入起碼要3.75萬元,一般夫婦兩人皆有工作的話,收入或者可以達標,但要儲240萬元首期仍是非常困難。
既然買樓難、上車難,何以港人仍對自置物業趨之若鶩,令本港細價樓長升長有?因為供樓慘,租樓更慘,以當前低息,供樓大部分是供本,利息佔小數目,供20年便可脫困,但租樓卻是每月的經常開支,交租後不能當作儲錢,而且業主因物業有價有市,有能力提高租金叫價,租客不願付市價租金的話,常會被迫遷而每一兩年搬屋一次。
地產代理數據顯示,今年1月私樓二手租賃成交量下跌,但住宅租金仍然維持升勢,並創出連升10個月的新高紀錄。數據同時顯示,50個統計的指標屋苑,平均實用呎租報32.05元,按月升0.3%。以一個實用面積400方呎的「蝸居」計算,租金達1.3萬元,付出高昂租金卻只能住在細小單位。
美聯物業(01200)住宅部行政總裁布少明認為,新辣招做法令部分財力不足的準買家,或會轉買為租,住宅租金必然上揚,長線對樓價火上加油。反映本港所有私人住宅租金的租務指數顯示,本港住宅租金過去10年大部分時間都在上升,僅在2008年金融海嘯後出現過不足一年的下調,指數由10年前的80升至今年的165,升幅之巨有目共睹。
新辣招會否令樓價下跌仍有待觀察,但買家難以入市,肯定會令二手成交萎縮,地產代理行業似乎又進入艱難期。美聯物業股價今日或出現較大沽壓。有趣的是,自2010年港府首次出招壓抑樓市後,美聯股價便大跌,至今全無起色,期間地產股恒地(00012)、新地(00016)及會德豐(00020)等股價升幅卻異常可觀。
代理業艱難期再臨
即使是有樓在手的業主,面對辣招亦相當憂愁,因為樓價上升亦未必有能力細樓換大樓、兩房換三房,有能力付首期也未必能通過銀行供款入息與壓力測試一關。
沒有細樓換大樓的一批沽家,持有物業的自用者亦多不願沽樓,以免無力再借銀行按揭,新招或令市場放盤量進一步縮減,愈多辣招,會否令供求更不平衡?
解決樓價上升問題,政府很大可能寄望發展商大興土木或推出大批供應,但眾所周知,地產商新樓多存在高溢價,令新樓普遍較同區二手樓同面積單位貴,市民若貪發展商的財務安排而買新樓,預了要付出較高溢價,是為上車之下無可奈何的選擇。
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