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2015年1月30日

戴孤劃 蠱壇辨虛實

領匯換貨 變身發展商

領匯房產基金(00823)早前頻頻「換貨」,出售手上部分商場,買入其他發展商的資產,又趁低息舉債籌集資金。當時,戴Sir與「鐵哥們」分析了其意圖,是有可能是鋪路作進一步收購。

果然,領匯本周進行了一項收購行動,但目標不再是商場,而是一幅商業地皮(戴Sir算是猜中一半吧),計劃發展為寫字樓連商場和停車場的物業項目。領匯變身地產發展商,究竟有何盤算呢?

進入正題之前,戴Sir先要更新一些資料。領匯於去年8月中委託第一太平戴維斯招標出售手上5項物業,包括將軍澳翠林商場、上水天平商場、屯門兆麟商場、牛池灣彩輝邨商舖與停車場,以及牛頭角彩霞邨商舖與停車場。雖然集團可能認為上述項目缺乏資產提升潛力,但有關項目卻有價有市,不但成功全數出售,而且總代價達17.16億元,較估值13.29億元還要高出29%。

現金充裕可供收購

如果再加上5月出售手上4個商場,包括藍田興田商場、葵涌葵興商場、香港仔華貴商場,以及筲箕灣東熹苑的商舖及停車場,合共套現12.4億元,集團去年出售9個商場就回籠了29.55億元資金【表】。

由於去年成功再舉債借「平錢」,發行了5億美元債券,集團獲得了39億元資金,即使8月斥資13.8億元代價收購嘉里建設(00683)的黃大仙現崇山商場後,其手頭資金亦相當充裕。

根據各種蛛絲馬迹,戴Sir當時已猜測集團必有所圖,不排除是為未來進一步收購鋪路,絕對有幻想的空間。

近日,領匯夥拍本港老牌地產發展商南豐發展,以較市場預期上限高出16%的58.6億元代價,成功擊敗一眾本港大孖沙旗下長實(00001)、新地(00016)及恒地(00012),奪得觀塘海濱道一幅商業用地。該幅觀塘商業用地面積約6843方米(約7.36萬方呎),總樓面面積上限為8.21萬方米(約88.36萬方呎),即是每方呎樓面地價6630元,創出東九龍區新高。

受惠投資規則放寬

戴Sir相信,領匯是次收購地皮變身發展商,主要受惠於證監會去年初就修訂房地產投資信託基金(REITs)守則,放寬了REITs投資限制,容許投資發展物業及金融工具所致。

再者,領匯剛剛於本月中召開了類似上市公司EGM的REITs基金單位持有人特別大會,表決擴大其投資策略以准許參與物業發展及相關活動,並獲得99.7%票數贊成通過。

根據公布,領匯與南豐組成的合營公司,分佔60%及40%權益,將合作發展海濱道地皮成為甲級寫字樓商業綜合項目,包括兩棟辦公大樓,並且設有商場和停車場。以領匯負責發展費用總額(包括地價)約63.25億元計算,僅佔集團資產總值約4.9%,遠低於REITs守則規定,即物業發展不得超過其資產總值的10%。

事實上,該商業項目總投資額約105億元,根據領匯去年9月底資產總值1299億元來看,集團其實有能力以獨資身份去發展整個項目,但為何會以合營方式進行呢?

夥拍南豐「靠老帶新」

戴Sir認為,以該項目每方呎成本達到1.13萬元,市場預期回報率僅約3%,並不算太吸引;再者,項目要到2020年6月才竣工,發展年期長,變數頗多。因此,領匯作為本港地產發展界的新手,是次夥拍經驗老到的南豐,以合營方式發展有關項目,相信有助分擔項目的部分風險。

戴Sir下周五將與大家繼續「嘮嗑」。

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