2014年12月29日
今篇是本欄今年最後一篇文章,來點瞻前顧後最實際,筆者也無眼力回顧太多,主要是看今年首季文章,查找有沒有什麼啟示;其中, 1月中的「港樓的剛需」個人認為水準ok,一則做足功課,二則分析與事實頗相符。
港樓剛需仍偏高
該文章做足「功課」是因為其材料真的來自碩士課程的一份功課,該文提出兩個重點,按去年11月底出版的香港統計年刊,2012年香港人口有715.46萬,較2011年增長8.3萬,而2011年較2010年增長4.74萬,2010年較2009年增長5.14萬。總括來說,近5年平均年增4.77萬人口,近10年平均年增4.11萬人口,可見近年的人口增長比早年迅速。
其次,每戶平均住戶人數10年前約為3.2,及至2009年,每戶平均住戶人數降至2.9, 10年來約3至4年每戶平均住戶人數降0.1,只要未來4年每戶平均住戶人數降至2.8,粗略估計, 4年就需要8.5萬個單位,平均每年約2.1萬個,與人口增長的需求相加,這些剛性需求每年高逾4萬個單位。
當然,人口增長未必即時轉化為房屋需求,但上述估算已沒計及與重建相關的需求,而6年來平均年供應約2.5萬個單位、同期家庭住戶年增約2.8萬反映香港住房多年供不應求,梁特首的房策能否填補之前缺口及整體地提高市民居住質素,筆者年初已抱有懷疑。
結果顯示,年內在美國退市及加息、中國經濟吹冷風的「威脅」下,港人仍需要盲搶樓,最反映剛性需求的細價盤首當其衝,多年不見的新居屋最近派表萬人空巷,說明該文的分析即使不中也不遠矣;可以預期,港樓的剛需續大,要高資金成本、低租金回報等財務因素出現才能壓得住需求。
中資股帶動港股
物業往往是港人最大筆的投資,談完樓市,可以講股了。今年第一篇文章就是講A股,在首段指出,自2009年8月高見3803點後,滬深300指數呈一浪低於一浪,過去3年多投資內地市場的大價股明顯是Loser's game,但去年4月開放給有內地居住證明的港人買A股後,筆者就投資A股,其中一個原因,是別人恐懼我貪婪。
更重要的原因,是想不通為何內地的平保A股(滬601318)只售40元人民幣,即約51港元,仍要在香港以67元買入平保(02318);事實證明,股神的智慧「別人恐懼我貪婪」於地球另一邊仍適用,而香港賣67元的平保不應該在內地賣51元。
如今在香港賣74元的平保在內地已經賣85元,風水輪流轉,所以前周六「探明年格局」時直言,未深入研究下,仍覺得明年港股有機會做番好少少,因中資股的「雄起」可能對港股產生聯動,而香港的大盤估值低,資金成本亦低。
有趣的是,原來2月中本欄對恒指今年表現已有懷疑,原因是1月晴雨表預示恒指無運行,該文翻炒以前的研究,提出若恒指在1月跑贏各國股指出,往後的表現會較好,但今年1月是4年來首度跑輸給市場平均數據,截至上周為止,今年恒指都無甚升幅,雖然美國ADR反映今日會大升,但與A股比起來,蚊髀同牛髀也。
留意年初晴雨表
另外,今年1月的跌幅王為日經指數,巴西股指亦差,日經2月至今升約19.5%,但同期日圓跌近18%,實質回報微不足道,巴西股市經滙價調整後亦慘不忍睹,說明各國股指比併的1月晴雨表有點的參考價值,明年初宜留意;在股市,一年之計並不在於春,一年之計在於冬。
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