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2014年12月12日

戴兆 公司透視

潤地獲母注資 股價股東雙贏

華潤集團培養上市公司壯大,注資是慣常手法,華潤置地(01109)及華潤燃氣(01193)是成功例子。低價買入資產加以培育,適當時候注入上市公司,給予若干折讓,以利股價,實則雙贏。華潤置地獲注入龐大資產,雖涉及集資,股價仍有好表現。

散戶可揀9供2免攤薄

華潤置地已協議,收購冠德全部股權,包括四個物業項目全部權益及一項目55%權益,代價186.42億元,其中現金60.42億元,餘數126億元則發行新股支付,共約7億股,每股作價18.01元,較公布前股價19.7元折讓8.57%,較之前十日平均價更折讓7%,收購代價較10月底估值折讓35.7%。收購尚待獨立股東批准及聯交所批准新股上市才能作實。如於2015年12月底未能達成,協議將告失效。

為使股東持股量不被收購事項所攤薄,在完成收購後,華潤置地將向股東出售約4.15億股華潤置地股份,每股作價18.01元,每持有9股可獲認購2股,但不算是供股,是大股東向小股東出售股份,該項認股權不上市買賣,即權利不能轉讓,但可額外認購。發售股份涉及資金74.79億元,大股東先收新股,然後售予小股東,對整項交易而言,相當於大股東收取的代價中,現金佔72.5%,新股佔27.5%,大股東持股量由交易前的67.95%降至65.02%,原因是股份總數增加12%,而小股東所持股數則增加22.2%。

收購資產包括四項發展中物業,位於深圳及濟南,已完成物業(佔55%)位於深圳,各項面積共6.36萬平方米,四項發展中總面積397.5萬平方米,其中以深圳大沖村項目最大,總建築面積232萬平方米,包括商住及寫字樓等。值得注意的是,大沖村項目共12幅土地,其中7幅已訂立土地使用權出讓合同,餘下5幅土地尚未訂立使用權出讓合同,據深圳國土局指出,該餘下5幅土地可根據法規訂立出讓合同,價格可根據深圳市2011年公告基準地價標準計算,估計應付地價(未計稅項)將為13.23億元人民幣,折合約為16.67億元,最終未必訂立,據中國法律顧問告知,該餘下5幅土地訂立使用權合同及取得土地使用權證不存在法律障礙。

深圳大沖村項目位於南山區,為大型城市綜合大樓,於10月預售第一期住宅獲得好評,每平方米預售價4.35萬元人民幣,因地價低廉,按市值估計增值相當,於計算估值時,該餘下5幅土地的潛在增值99.63億元,按此計算,收購資產的估值為290.06億元,收購代價186.42億元,因而收購折讓35.7%,而實際折讓取決於餘下5幅土地的最終應付地價。

控股公司對華潤置地有付款優惠,現金60.42億元代價中,於2015年前支付的佔10.02億元,其餘50.4億元可於2016年底前支付,毋須支付利息,相信是配合預售收入。

深圳三九銀湖項目第一期住宅正展開預售,濟南興隆項目別墅預售價每方米30959元,住宅預售價每方米12718元,別墅已交付,商業面積於2015年開售,濟南檔案館東項目2016年預售,深圳大沖村項目亦於2016年預售,各項目現時已預售27.04億元,而收益則於2017至2020年實現,因發行新股收購,將對2015年及2016年每股盈利有所攤薄,而收購可使土地儲備增加5.6%,至4500萬平方米。

對每股資產貢獻不大

各項資產的投資成本111.26億元,以186.42億元售予華潤置地,雖說折讓35.7%,但已獲利67.5%。另一方面,控股公司所收的新股亦有折讓,華潤置地6月底每股資產淨值約14.82元,而收購文件引用10間證券行的估值為28.46元,則控股公司所收的新股作價亦有所折讓36.7%。按上述估值,於完成收購後,華潤置地的每股資產淨值將為28.93元,增長1.6%,貢獻不大,對華潤置地的好處,是僅以代價的32.4%現金且遞延付款,其餘則付新股,相對仍是有利。

小股東的認購與否,當視屆時股價而定,每股認購價18.01元,相當於資產估值折讓37.7%,理論上物有所值,但應以市價為準,持股量的攤薄已是其次了。該項大股東發售股份,未提及包銷,若屆時股價低於認購價,相信發售將告吹。

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