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2014年7月22日

蘇培科 解經論財

中國樓市該如何去庫存

剛剛履新的中國住房和城鄉建設部部長陳政高,被外界稱為「棚改部長」,認為其上任後將着力推廣遼寧的棚戶區改造模式。但從他就任住建部長後的第一次表態(千方百計的消化庫存、進一步加強房地產結構調整,以及完善房地產項目周邊配套設施)來看,似乎並非外界眼裏的「棚改部長」。從其出牌的套路和抱負來看,顯然是要解決全局問題,而不是簡單地建造棚戶區。中國房地產的宏觀調控格局,很有可能將從需求管理走向供給管理。

完善項目周邊配套

之所以做出這樣的判斷,主要是中央高層對房地產市場和房地產調控態度與此前迥然不同。中央不希望讓房地產繼續綁架經濟,也不希望房價在高位危險運行,現在即使經濟增速下滑,也沒有刻意、主動地去放鬆調控政策,也不再提及房地產調控;反而一直在強化棚戶區改造和保障房建設,以優化結構的方式來化解樓市矛盾,改善棚戶區居民的居住條件、解決低收入人群的居住問題。這顯然是政府公共保障的範疇,如果能夠通過優化結構的方式,解決房地產市場中的核心對立矛盾,一般人不再對房價的起起落落恐懼,對房價漲跌的調控就不會再像目前這樣痛苦地抉擇。

當然,目前通過加大棚戶區改造和保障房建設,也能達到穩定經濟的效果,因為蓋房子還是需要鋼筋、水泥等房地產相關行業的支持,無非只會影響房價和地價,對開發商的利益和地方政府的利益造成影響;但在我看來,這其實是回歸理性而已。之前他們的利益太不正常和太暴利了,如果政府建設保障房和棚戶區改造的數量,能夠與經濟繁榮時期供給數量大致相等的話,對相關行業的影響就會下降,房地產相關行業不會出現斷崖式下跌,也不會再讓商品房價格綁架經濟增速。

其次,政府除要建設保障房和棚戶區改造項目,還得完善房地產項目周邊的配套設施,如果棚改項目和保障房建設離市區很遠,周邊的交通、就業、醫療、教育等都不方便,那是沒法住人。據媒體報道,國內有很多公租房、廉租房都存在周邊配套設施不完善的困境,很多已經建好的房子閒置和空置。

當然,目前中國的房地產空置除了周邊配套設施不完善的保障房外,還有大量的商品房處於嚴重空置狀態,內地有很多三四線城市都不同程度地出現鬼城現象,但中國到底空置了多少房子?目前沒有一本清晰的賬目。但從不同機構公布的空置率結果來看,2010年國家電網公布,5640萬戶的電表資料半年以來轉數為「零」;早前西南財大分層抽樣採集調查統計的結果顯示,2013年中國城鎮住房空置率為22.4%(大約4898萬套),雖然這些資料未必精確,但由此來看,中國房地產的空置率很嚴重,中國房地產存在過度開發的問題,需要盡快消化庫存和解決存量問題,否則沒完沒了蓋房子是難以持續的。

首要須明確空置率

那麼究竟該如何解決和消化中國房地產的庫存?想真正解決清楚中國的房地產庫存問題和房地產調控有的放矢,首先就得釐清中國的房地產存量和空置數量,這需要對不動產進行聯網、大普查。不動產普查相比人口普查和經濟普查簡單的多,而且準確度很高,因為房子不會跑,而且沒有人會否認房主身份或逃避普查。如果經普查後真有空置無主的房子,就可以採取充公拍賣處置。

這麼重要的資料和這麼簡單的事情,為何至今沒有實施?阻力顯然來自利益主體和不願意把所持房產公諸於眾的權貴。當務之急必須要斬斷地方政府與房地產開發商的利益鏈條,嚴厲打擊貪污腐敗和各種非法所得,避免中國國土資源被地方政府過度變賣和開發,只有盡快啟動不動產的全國普查,讓決策層了解真實的房地產「空置率」資料,消化庫存、房地產調控和保障房供給就能有的放矢。

另外,解決庫存的辦法,要通過市場和稅收槓桿的方式來調節。只有在全國範圍內推開徵收房產稅、空置稅、遺產稅,增加多套房擁有者的持有成本,用稅收槓桿迫使多套房持有人釋放存量房和空置房,以平抑畸形的市場供需,保障市場的公平與效率,這樣自然能有效地抑制房地產的過度開發和投資投機。

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作者外經濟貿易大學公共政策研究所首席研究員

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