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2014年6月27日

戴孤劃 蠱壇辨虛實

「太陽」出來了!

若果「鐵哥們」不是太年輕,一定有聽過「秋官」鄭少秋的經典廣告歌:「XXX(註:無謂幫公司賣廣告,惟有以XXX代替)養陰丸,好似太陽咁溫暖……太陽出來了!」

有「太陽」真好,「四叔」亦知道!恒地(012)旗下「太陽」陽光房地產基金(435,下稱陽光房產),上市7年半終於大派用場,「出來了」用作收購母公司的甲級寫字樓物業。

物業組合「牌面」輸蝕

相比本港上市的REIT(房地產信託基金),領匯房產基金(823)專注打理以民生為主的商場物業,置富產業信託(778)投資私人屋苑商場物業,冠君產業信託(2778)專攻甲級寫字樓及旺區地標商場,陽光房產的物業組合「牌面」明顯比較輸蝕。

寫字樓物業組合方面,除了位於灣仔的皇后大道東248號為甲級寫字樓之外,其餘物業僅屬於乙級寫字樓「貨色」,而且大部分位處於二線商業區地帶,最偏遠更要去到香港仔【圖2】。

七年半以來首次收購

至於零售物業組合,除了將軍澳的新都城一期、「食正」自由行概念的上水中心購物商場,以及昔日潮人聖地的尖沙咀百利商業中心外,其餘商業物業都無甚看頭。

陽光房產沒有「靚物業」,戴Sir跟內地人的說法,說聲:「不打緊,最重要是母企恒地多的是!」

陽光房產日前宣布,自2006年12月上市7年半以來首次收購行動,擬按初步代價19.6億元,較獨立物業估值師的評估價值20億元輕微折讓2%,收購恒地位於太子道東的物業【圖1】。

該物業是位於新蒲崗的友邦九龍金融中心,鄰近未來新啟德發展區及建設中的港鐵(066)沙中線,為一幢樓高26層的甲級寫字樓發展項目,可出租總面積約24.86萬方呎。

提供收益回報保證

恒地承諾,自預期10月完成交易起至2018年6月30日止,該物業之年度化收入淨額收益率將達到每年3.75%,否則以現金支付差額,最高上限為4500萬元。

另外,恒地以每個基金單位3.9元的價格,較前收市價3.23元大幅溢價20.7%,認購2.01億個陽光房產基金單位,涉及金額7.84億元。完成後,恒地於陽光房產的持股比例,由36.71%上升至43.83%。

一來一回,陽光房產只須動用11.76億元,就可以購入該幢甲級寫字樓物業,而更妙之處是餘額將以銀行貸款支付。

「鐵哥們」【國情特色用語】可能有疑問,究竟「四叔」是看好還要看淡前景,戴Sir認為,可以參考「李超人」的類似個案。

置富收購具類似個案

2013年7月,「李超人」旗下長實(001)出售天水圍銀座商場等物業予置富,最終代價為56.72億元。置富以提取定期貸款及配售新基金單位方式,籌集資金作為支付收購的代價。

由於長實僅持有置富約三成股權,代表公司只須攤佔置富三成貸款,就可以套現十成的56.72億元現金。此外,該公司又不會失去對物業的經營權及控制權,因為物業只是轉交置富手中。然而,兩者之後表現各異,長實股價上升,置富就「腳軟軟」。

雖然從交易價格、租金收入保證,以及溢價認購新基金單位來看,所有條件似乎都是對陽光房產有利,而且反映到「四叔」的「順德人」性格。

然而,「四叔」持有約67%股權的恒地,透過持股約37%的「太陽」陽光房產,「出來了」首次以借貸收購恒地物業,幾乎與「李超人」的個案如出一轍。

究竟「四叔」是看好還是看淡前景,戴Sir只可以贈予「鐵哥們」一句「你懂的」!

戴Sir下周五將與大家繼續「嘮嗑」。

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