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2014年5月9日

信報研究部 投資分析

「潛在供應」與樓價的關係

運輸及房屋局早前表示,未來3至4年可提供的私人住宅單位為7.2萬個。根據歷史變化,這潛在供應與樓價究竟有無直接關係呢?此外,從近日樓市市寬指標顯示,樓價近期表現均出現不同程度的改善,背後又有何玄機呢?

上月底運輸及房屋局表示,計及發展商貨尾單位、建築中但未發售的單位,以及已批出隨時可動工的項目,未來3至4年的私人住宅單位供應量為7.2萬個【圖1】(下簡稱「潛在供應」)。不過,由於歷史較短的關係,加上「潛在供應」數量往往不一定等同可供發售單位的數目,故這個未來3至4年內私人住宅的「潛在供應」數字,不一定與樓價有着密切的關係。

「潛在供應」創紀錄第三高

然而,有兩點值得留意的是:

其一,目前這個「潛在供應」數字已平了2013年9月以來的高位,也創下有紀錄以來的第三高。而且根據歷年的關係,「潛在供應」攀升至7萬個或以上的水平後,樓價多表現持平或處於橫行整固中。現時「潛在供應」已連續4個季度(即一整年)達7萬個或以上的水平,且未來一段時間供應料維持上升(或維持高水平)的趨勢,這或意味本港樓市陷入較長期橫行整固階段的機會頗高【註1】。

其次,未來3至4年私人住宅「潛在供應」,未必對短期樓價有直接關係,畢竟建築中或批出土地但仍未動工的「潛在供應」,至可直接在市場發售,仍存有一定的不確定性和時差。不過,研究部根據房屋局這個未來3至4年「潛在供應」數字,估算未來一年一手新樓供應的變化(下簡稱「短期新樓供應預測」),發現這與樓價變化存有一定的密切關係【圖2】。

須補充的是,「短期新樓供應預測」是根據房屋局公布的建築中但仍未發售,以及已批出土地仍未動工的住宅數目總和除以4(假設發展商分4年把項目全部發售),再加上發展商的貨尾單位估算出來。

從【圖2】可見,「短期新樓供應預測」與樓價指數的變化,大致呈逆向的關係(注意【圖2】樓價指數按年變化為逆向座標)。

換言之,「短期新樓供應預測」增長從低位回升,樓價的按年升幅往往均會收窄,甚至出現負數,即按年錄得跌幅;反之亦然。事實上,兩者的相關系數達-0.41的相對較高水平。

順帶一提的是,2010年第二季和2012年第三季,「短期新樓供應預測」均出現較顯著回升,惟當時樓價的升幅只錄得相對溫和的收窄,相信這或與期間聯儲局再度推出新一輪量寬(QE),扭轉樓價走勢轉弱方向有一定關係。

無論如何,目前「短期新樓供應預測」變化已攀升至14%的有紀錄以來新高,意味未來1年新樓供應以頗快的速度增長(預料此趨勢仍會持續一段時間);除非聯儲局短期收水(tapering)步伐放慢,甚至再推出新一輪量寬(暫時機會看似不大),不然,按目前新樓供應增長速度,相信將對樓價後市帶來一定壓力。

至於近期二手樓價表現方面,不論從樓價指數或市寬指標,不難發現二手樓價繼續有不同程度的改善。

反映整體二手樓價表現的中原城市領先指標,或個別區份表現的分區樓價指數,近月來均先後從今年2月下旬或3月中的低位回穩。其中,港島區份樓價指數,更從2月中的低位回升近5%之巨;可見踏入3月後,整體或分區二手樓價均有回穩迹象【圖3】。

樓價回穩弱勢未扭

樓市市寬指標方面,統計全港100個屋苑樓價高於10周移動平均價比率,於3月底曾低見36%,即100個指數成分屋苑中,有36個低於其10周移動平均價;惟隨後比率反覆回升,更連續3個星期比率高於6成以上的水平【圖4】。截至4月27日止,有關比率雖略為回軟,最新讀數為52%,但仍高於50%強弱分界水平,即有過半數屋苑樓價高於其10周平均價。

除此之外,統計全港100個屋苑的3個月平均升/跌(A/D)線方面,今年2月下旬曾低見-15,即過去3個月內屋苑呎價錄得下跌,較上升的多出15個屋苑;同樣地,其後該市寬出現改善。於4月中旬,A/D線已回升至-1的近5個月以來高位【圖5】。換言之,不論從整體或分區樓價指數,抑或更廣泛地反映整體樓價表現的樓市市寬指標,均顯示近月來二手樓價有回穩迹象。

然而,這是否意味樓價將重拾升軌呢?相信這仍言之尚早,畢竟前文分析已指出,在目前一手潛在供應增長加快下,勢為樓市帶來一定壓力。而且,屋苑樓價高於其10周移動平均價比率仍未能回升至前高位(約90%);而A/D線也未能擺脫一浪低於一浪的形態,意味二手樓價的弱勢仍未得以扭轉。至於近月樓價回穩,正如早前分析已指出,相信或與樓市周期現象有關,因為根據歷年樓價按月平均表現,傳統上1月至4月有相對不俗的表現【圖6】【註2】。無論如何,除非央行再加大量寬力度,或金融市場再次出現金融危機,否則預料本港樓市將繼續陷入漫長的整固期。

註1:2013年5月2日【投資分析】「樓市陷入較長調整期」。

註2:2014年3月27日【投資分析】「加息預期對樓市影響被誇大」。

撰文 : 呂梓毅

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