2014年5月7日
內地樓市自年初以來接連減價推盤,但「五.一」黃金周的新盤銷情依舊冷清,按年下跌七八成,可見減價的力度顯然不夠。
論者多以房企負債高企、接連減價,又或樓價佔居民收入比重已高等,作為樓價即將調整的依據。此等立論均言之有理,但也許忽略了最重要的一點,就是貨幣供應(M2)對樓價(資產價格)的影響。
金融海嘯後,中港樓市同時拾級而上,最主要的原因不是收入上漲,而是寬鬆的貨幣政策。香港樓市受惠美國的3次QE及超長期的低息環境(推高了所有資產),讓樓價在於過去7年翻了一番。
M2增長跌至20年新低
寬鬆貨幣政策在內地的體現,是M2(廣義貨幣供應量)的急速上升。短期而言,資產價格的升跌還會受供應等其他因素所影響;但中長期而言,貨幣供應肯定是決定資產價格升跌的最重要因素,因為貨幣供應本身便是市場對資金需求的真實反映。
正如上世紀80年代至1997年前,香港M2的年均增長幾近20%。經濟蓬勃,資金渴市,樓價亦一路高歌猛進。但到回歸以後,M2增長便回落到10%左右;到了2002年更一度負增長,沙士過後才再反覆向上。
金融海嘯前的一段日子,內地M2增長一直穩定的保持在15%至20%左右,但金融海嘯一爆發,政府便急急腳大量向銀行體系注水,使M2從2008年尾的15%,一下子急升到2009年尾的近30%。和市場需求帶動M2不同,政府指令式的印鈔,讓沒有市場實質需求的資金,成為燃點資產泡沫最好的柴薪。
中央政府當然知道泡沫存在(上海和香港的樓價相距已不遠,便知泡沫有多大),2011年便試過一次「收水」,但或因政府交屆在即,而沒有堅持到底。孫子兵法說,大聲疾呼而沒有行動跟隨,是虛張聲勢;相反,不動聲色而默默行動,是「動真格」的表現。在政府沒有厲言打壓樓價,又或警告開發商不准賺取暴利的情形下,內地M2增長竟在3月無聲無息地跌至20年新低(12.1%)【圖】,足見調控的決心。納言敏行,是現屆政府施政的一大特色。
內地樓價取決於M2去向,而M2則取決於政府取態。從近30%放緩到12.1%是否已足夠?美國的M2增長只有約6%,如果政府決心調控經濟,M2增長跌至單位數也毫不出奇。再強調一次,內地樓價已隨M2進入結構性的拐點,除非出現特殊情況,否則未來數年樓價都將會是反覆下滑的(調整深度則取決於經濟轉型速度)。
股樓後市料反覆向下
內房股還會不會下跌?經過調整後,龍頭的中海外(688)市賬率仍達1.4倍。如果未來樓價還會下跌,其股價為何能站於賬面值以上?(對比本港地產龍頭新地(016)的0.7倍市賬率,讀者又認為哪個具投資價值?)中海外旗下同是內房股的中海宏洋(081),應該是沒有破產風險的吧,估值從一年前的約3倍市賬率到現在跌穿賬面值,可見調控力度的強烈。
在經濟轉型成功,M2重回上升軌以前,內地樓價和內房股,仍是會反覆下跌的。
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