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2014年2月27日

信報研究部 投資分析

一手樓銷售均價向下的啟示

樓市「雙辣招」條例草案於上周六三讀通過成為法例。辣招對樓市的「真正」影響,會否隨着辣招正式立法後逐步加大有待觀察。不過,從個別發展商減價賣樓策略,對整體樓市增添的壓力不容置疑。今期研究部總結一手樓銷售數據,與讀者探討這課題,進而跟進樓市市寬指標,檢視近期二手樓市的表現。

去年初本欄的分析已指出,發展商減價賣樓或會成為推跌樓市的「最後一根稻草」【註1】。雖然自去年初政府推出「加辣」招後,樓價至今僅從高位溫和回落約5%而已,但隨着雙辣招正式立法,加上發展商的出貨壓力逐步加大(見下文),會否令往後的樓價跌幅擴大呢?讓我們先回顧過去一年一手住宅樓宇的銷售情況。

根據土地註冊處的數字顯示,2013年全年一手住宅樓宇買賣合約數目為11046宗,較2012年下跌約15%,是自2007年金融海嘯以來的第二低,僅略高於2011年的10880宗;而以合約價值計算,2013年全年一手樓宇買賣的合約價值只有985.7億港元,創2008年以來的低位【圖1】。換上另一個角度看,從一手樓宇買賣數字持續減少,某程度反映近年發展商賣樓收益持續出現萎縮的情況。

此外,從每筆一手住宅買賣所涉及的平均金額(12個月平均;下簡稱「一手合約平均金額」),可見有關數字自2009年9月便見頂回落;每筆合約平均金額由當時的1300多萬元,輾轉回落至去年底只約910萬元,跌幅高達三成多【圖2】。換言之,整體發展商一手樓的12個月平均售價,已由高位回落約三成。

出現如此情況,背後的原因眾多,較明顯的其中一個主要導因,是特區政府推出一個接一個更辣的調控樓市措施,令投資者入市成本顯著增加,更甚的是,在2013年初推出的「加辣招」,更扼殺大部分(海外、內地)投資者的需求,令貴價物業欠缺承接力。

事實上,目前樓市的剩餘購買力,主要來自上車盤,因此,發展商的售樓策略,正逐步移向中、下價市場,直接令「一手合約平均金額」反覆回落。

由於歷史數據較短的關係,「一手合約平均金額」是否對樓市走勢有領先作用還有待觀察;不過,不容忽視的是,「一手合約平均金額」從高位回落,迄今累積跌幅達三成,是自2003年樓市展開上升周期以來絕無僅有,某程度或反映其趨勢已逆轉。會否步1997至2003年初的情況,即「一手合約平均金額」與樓價同步向下?這些均值得留意。

二手樓銷售同樣受壓

最後,須補充的是,正如以往分析曾指出,一手住宅銷售數字變化(不論宗數或涉及金額等),與二手樓價走勢有密切的關係【註2】。

從一手住宅買賣涉及金額(12個月累計數字)的按年變化可見(下簡稱「一手樓銷售金額變化」),增長速度於去年初已再度跌至負水平(即負增長),去年第4季更按年下跌達52%,即發展商12個月售樓收入,按年下跌一半以上,創有紀錄以來的低位【圖3】。

以往「一手樓銷售金額變化」跌至如此低水平,樓價均會錄得按年下跌,且回落的情況會持續一段時間。由此看來,今年二手樓價走勢向下的機會頗高。

由於一手銷售數字反覆回落多時,而賣樓平均樓價(即「一手合約平均金額」)輾轉向下,加上未來新樓供應逐步回升(過去一年特區政府積極賣地),以及美聯儲局的收水行動等因素下,預期發展商減價售樓的壓力將大增,這最終會否如我們去年初的分析指出,成為推跌樓價的「最後一根稻草」呢?

至於近期二手樓價表現方面,我們在以下透過樓市市寬指標,檢視及剖析其近況【註3】。

屋苑樓價高於10周移動平均價比率:統計全港100個屋苑樓價高於10周移動平均價的比率,在過去一個月的變化繼續呈反覆向下;截至2月16日止,比率由上月中的48%反覆回落至33%,即全港100個指數成分屋苑中,有三分二樓價低於其10周平均呎價;且這市寬持續與樓價指數呈背馳的狀況【圖4】。

從分區角度看,港島區的市寬比率則跌至只有16%【圖5】,是其他區份中表現最差。這某程度也反映,非上車盤或涉及較大金額(區份)的樓價,其下跌壓力相對較大。

無論如何,由於這市寬與樓價指數背馳的狀況仍未改變,長此下去,將為樓價帶來更大壓力。

3個月平均升/跌(A/D)線:A/D線於過去1個月變動不大,繼續於零水平之下反覆。截至2月16日,A/D線讀數為-12,代表過去3個月內屋苑呎價錄得下跌,較上升的多出12個屋苑【圖6】。值得留意的是,過去近1年A/D線表現同樣反覆向下,若往後此市寬跌穿去年6月23日-20的低位,確認一浪低於一浪的變化,預料樓價屆時將出現更大的下調壓力。

樓價仍有下調空間

總括而言,從一手樓銷售數據及樓市市寬指標等顯示,發展商賣樓壓力與日俱增,今年的樓價料仍有一定的下調空間,尤其多個樓市市寬指標與樓價持續呈背馳。由此看來,發展商今年積極減價賣樓,或會成為推跌樓市的最後一根稻草。

註1:見2013年5月2日「樓市入較長調整期」及2013年9月12日「推跌樓市的後一根稻草」。

註2:見2013年11月14日「一手成交增.樓市勢調整?」。

註3:樓市市寬指標的介紹及其計算方法,可參閱2013年8月1日「港島樓價率先回落玄機」。

撰文 : 呂梓毅

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