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2022年6月16日

盧志威 鴻鵠財誌

供求因素利淡本港樓市

美國在爭論聯儲局要加息0.75厘甚至1厘,還要再看之後的預期,惟可以想像股市會「死先」,反而美國樓價指數還在升,但是30年期抵押貸款利率5月一度攀上5.3厘,是2009年以來新高,去年只是3厘左右。

美國樓市出現「龍市」,真正加息到5厘美國人都沒有出事,除了因為供應緊張,過去10年美國經濟大幅增長,很多人都賺到錢,就算供樓負擔增加,都絕對能夠承受,甚至連像樣的調整也還未出現,目前講加息速度快過火箭,5厘再上會很誇張,就看拐點將在哪裏出現。

業主槓桿多未用盡

港元因為有資金開始流走,所以拆息也上揚,不過距離加息可能仍有一段時間。筆者認為,從供樓的角度,大部分香港業主槓桿都未用盡,要守,問題唔大,只是新需求淡靜,最近樓市成交量甚低,業主大部分都可以守,但是有興趣入市的人也不多,所以淡靜局面會維持下去。

比起利率,樓市更看重供求因素,如果7月1日與內地通關,可能會掩蓋加息的利淡因素,因為都吹風多時,連國泰航空(00293)都在招聘人手,如果再封,難度請完人又要政府注資?所以通關的期望是升溫,新特首上場提供一個改變契機,就看能否好好把握。

至於樓市危險因素,目前買家觀望,潛在供應量增加,或是一個致命傷。自從《港區國安法》實施之後,行政速度變快,有些計劃例如九龍城重建區衙前圍道/賈炳達道發展計劃,推動提速,香港市區其實有很多舊樓,是有重建誘因,可以預期這類項目會愈來愈多。

另一方面,為加快大灣區融合,「北部都會區」發展優先程度,很明顯會高過「明日大嶼」,相信推動會快過本屆政府。中期來說,香港樓市過多5年供應狀況一定比目前充足。

至於移民因素,是會一直存在,無論從人口流出、納稅人等指標,人都比以前少,甚至可能會一直減下去。需求回落,供應增加,這也是一個長期的壞因素,所以在波動市中,看長期的樓市難以有大升的空間。

至於股市反而容易反彈,市場情緒悲觀到一個極點,是可以看聯儲局能否按本子辦事,由頭加到底。市場經常估錯通脹數據,只要年底前某一刻見頂回落,已經提供足夠理由給予股市回勇,為明年或後年減息提供希望。

加密貨幣前景堪憂

其實現在潮退,更應該看清楚公司質素,尤其是新經濟類型,過往靠市場融資,規模迅速提升,但如果不能由虧轉盈,市場水緊,何來新的融資渠道?想捱過整個加息潮,只能靠自己。正如沒有現金流的加密貨幣都在崩盤,缺乏新投資者入場,區塊鏈又難以產生足夠收入,筆者對加密貨幣前景看得相當淡。

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