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2022年5月14日

高占 前瞻致勝

樓市走出谷底 新發展區可跑贏

本港樓市自3月中以來走出谷底,樓價與成交量都雙雙回升出現小陽春,反映二手樓價的中原城市領先指數由低位反彈逾3%,市場出現連環破頂的報道,但與此同時亦不乏蝕讓成交的個案,彷彿處於平行時空。有趣的是,看好與看淡者分歧愈來愈大,我們該如何解讀這種情況?

大家都應該知道,YouTube及Facebook等社交媒體的演算法都會按用戶的觀看紀錄,來決定推送哪些內容或插入什麼廣告。由於多數情況下大家都只會去看自己感興趣的內容,本來這也是十分正常,但如果是以這種方式作為投資決定的依據就可能有問題。例如你對未來樓市看法悲觀,很自然就會找一些相關的資料以支持自己的想法,形成確認偏差,而每一次看到樓價大跌的預測就會加深自己的信念。

親身睇盤勝過只看報道

不過,事實並不在乎我們的想法,又或者說事實只會獎勵按事實行動的人,若個人想法與事實有差距,就會受到懲罰。筆者認為看報道只是吸收市場資訊的其中一個方式,還有其他渠道可能會令你更加容易獲得接近事實的資訊,例如親身去睇樓,以了解樓市的實際情況;另外,亦可以觀察一些具體指標如中原估價指數,來判斷大市的樂觀與悲觀程度,從而掌握更有利的入市時機。

由於疫情關係,今年首季一手樓成交近乎冰封,因此自上月疫情開始緩和後,發展商便積極推盤以追回今年銷售目標。由於賣新盤對地產經紀來說可以省卻議價的工夫,因此多傾向游說客人買一手樓,加上新樓及半新樓配套設施較佳有助提升生活質素,樓價升幅較可觀,例如近幾年的康城及將軍澳南,形成了新興中產區。

當然,這並不是說30年樓齡以上的二手樓沒有市場,重點是整個社區的配套及變化,市場喜歡新發展區的二手新屋苑多於舊區老牌屋苑,前者交投亦往往較活躍,而市區舊樓一般較少買賣,出貨難度也相對高,特別是「財爺plan」放寬按保樓價上限後,似乎細換大及舊換新已成為一種趨勢。

「財爺plan」帶動舊換新

至於上文提到破頂與蝕讓成交同時出現,除了要留意所涉及的物業種類外,買賣的時間亦會導致不同的結果,例如在2019年年中高位買入,與2019年年初的低位購買已經有很大分別;又例如在今年3月初賣樓與現在售出,價錢也可以相差不少。

筆者認為市場仍在觀望外圍局勢、中港動態清零防疫政策、經濟與股市表現、一手潛在供應以及美國加息的影響,估計二手成交減少的情況會持續,而二手樓價則視乎地區,新發展區新式屋苑料會跑贏,整體樓市走勢保持平穩。

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