2022年5月12日
美國聯儲局展望大幅加息,按揭成本上升,或令有意置業者望而卻步。加息周期反而促進租務市場趨活躍,尤其世紀疫情令獨立屋更受到青睞,相關美國房託值得考慮。
自從新冠疫情在美國大爆發後,不少美國人遷離人煙稠密的市區,搬到近郊的獨立屋以減低感染的機會,令獨立屋需求大增。
他們可以選擇購置或租住新的安樂窩,根據彭博數據顯示,在2020年第二、三季,美國獨立屋自有率(即住戶自擁業權的比例)有所提高,從第四季開始逐漸回落【圖1】。這種現象可有多方面解讀,例如聯儲局於2020年上半年狂劈息,借按揭買屋的需求上升,令獨立屋自有率急漲;其後租屋需求增加,自有率便回落。
如果把這種關係放諸現時的加息周期,便應出現另一種現象,即隨着聯儲局加息及縮表,按揭利率上升,更多美國人選擇租屋而非買屋。從按揭利率走勢及申請宗數變化可反映出來,根據美國按揭銀行協會(MBA)數據,美國30年期定息按揭平均利率,於上月初突破5厘水平,是2018年11月以來首見,近期已攀高至超過5.3厘【圖2】。圖表顯示美國按揭申請宗數變幅的7天移動平均線,可見隨着按揭息升,近期按揭申請則下降。
疫後郊區住房受歡迎
可以預見房屋租務市場相對活躍,在爆疫後大受歡迎的近郊獨立屋區,其租務更能受惠。有些專門從事獨立屋租賃的房託便值得留意,例如Invitation Homes(美股代號:INVH),以及American Homes 4 Rent(美股代號:AMH)。
這類房託的獨立屋資產組合,對地理位置有要求,多位於加州、佛羅里達州等美國的「陽光帶」,而且鄰近學校及上班地點,以確保資產的出租率及租金水平。
要了解這些獨立屋租賃房託的經營環境,獨立屋租金走勢是重要一環。根據全球房地產資訊供應商CoreLogic的獨立屋租金指數,今年2月美國獨立屋租金整體按年增長13.1%,已經是連續第11個月錄得上升,租金水平向上,支持這類房託的營運表現。
INVH是美國最大獨立屋租賃房託,在全美擁有約8萬間房屋供出租,市值218.8億美元。該房託今年首季的每股核心營運現金流(FFO),按年增長13.5%,可比平均出租率98.1%,可比租金則增長10.9%。
該房託積極通過收購擴充資產組合,季內便斥資約3.4億美元購入超過800間房屋,同期出售近150間房屋,回籠5400萬美元。
雖然有分析認為,其首季增長情況不及去年第四季,筆者相信這類房託近期股價急瀉,漸現投資機會。從【圖3】可見,出於對聯儲局加息利好租務市場的憧憬,INVH及AMH自2020年以來的連股息回報,跑贏整體房託市場(以道瓊斯美國房地產指數計),也跑贏住宅房託市場(以道瓊斯美國住宅房託指數計),但最近下滑幅度都較大。
INVH及AMH的股息率只有兩厘多,從收息角度看不吸引,主要是候低吸納博升值。但以股息率作估值分析,INVH現估值約為5年均值加1個標準差,估值不貴,如果12個月股息率漲至2.5厘,應是很好的吸納水平。倘若聯儲局鷹派立場不變,加上疫後美國人保持對獨立屋的偏好,獨立屋租賃房託前景可取。
信報投資分析研究部
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