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2022年5月5日

蔡陽光 論盡CEO

地產投資鬼才 格雷招數多變

「做刁絕頂高手」、「交易上的可怕對手」、「動盪市場中處變不驚的舵手」,不同人對黑石的二當家格雷(Jonathan Gray)有不同的描述方法。對創辦人兼CEO Stephen Schwarzman而言,格雷絕對是個不可多得的好幫手兼最佳未來接班人。

「What makes me different is that I take concentrated bets; I go all in. I get a firm view and then I act in scale.」格雷曾經這樣形容自己的投資風格。不過,企圖用三言兩語去簡單概括他的成功方程式,很難。被譽為地產投資鬼才的格雷,手法多樣化,善於結合地產和金融運作技巧,招數層出不窮,遠遠超過單純的炒樓。

以為格雷有個水晶球,就大錯特錯。無人能夠預見未來,鬼才亦不例外。事實上,他聞名天下的兩宗交易,時機差到痹。2007年買入希爾頓酒店集團,以及從美國地產大鱷Sam Zell收購當時最大寫字樓物業上市公司EOP,合共600多億美元,正好在金融風暴及美國地產泡沫爆破不久前完成。

雖然出手時機壞透,不過兩單交易,黑石利潤都非常肥美。希爾頓的交易中,格雷請來酒店業老行尊Christopher Nassetta,把希爾頓大執一番,又轉變策略,改以管理費及加盟費為主的輕資本低風險經營模式。當業務慢慢重回正軌,行業亦逐漸捱過經濟低潮,黑石把希爾頓再度上市,沒有急於套現。直到市場對酒店行業熱情回歸,才高價出售股份,一舉賺得140億美元驚人回報。今次用的基本上是傳統黑石手法,買入經營不善但資產豐厚的公司,引入猛人管理,加以改造,完成之後,靜待高價脫手,前後歷時11年。

邀猛人改造希爾頓 高價脫手

如果希爾頓是場持久戰,買入EOP這個寫字樓巨無霸時,打的卻是閃電戰加持久戰。因為借入不少資金,交易後格雷立刻以雷霆速度賣賣賣,3個月左右,便把一半物業轉手,回收七成收購成本,償還大部分債務,大幅降低風險。泡沫爆破後,過程雖然凶險,但黑石已有足夠能力捱過低潮,靜待復甦。格雷解釋,外人當時未必留意單刁最妙之處。「EOP整個物業組合,就好似一個生果籃」,裏頭有些非常值錢的地標性物業,亦有一些類似香蕉同橙的普通貨色。「一籃子買比個別買加起來平。」利用這個類似零售與批發之間的差價,黑石得以套得厚利。黑石選擇留低的物業,都屬紐約、加州等地的一流資產,直到兩三年前才完全出清。通過長線持有,升值加租金收益,為黑石帶來幾十億美元總回報。利用上市地產公司與物業市場的估值差別,再利用個別物業與一籃子物業的估值差別,一招雙重套利,令黑石成為大贏家。當年高峰接手的交易對手,卻輸得雞毛鴨血。

耐心持有好資產 長賺長有

大概10年前,格雷早就快人一步,轉移目光到物流地產,陸續建立起一個龐大組合。隨着網購興起,物流地產成為新貴。比較上述經典之作,雖然缺少戲劇性,但黑石密密掃貨,並且目標範圍遍布全球,加起來所涉資金規模比以前更大,業務推到另一個高度。近年生物科技行業急速發展,帶動實驗室等物業需要,他亦旋即行動。隨經濟環境而果敢變招,改變投資重心,是格雷獨有的另一樣絕技。

堅持好資產應該耐心長線持有的格雷,又大力推動資金長期化,增加沒有回贖期的基金,減低波動,令黑石有能力長時期持有並管理資產,一面為基金投資者提供穩定收入,一面確保黑石管理費,長賺長有。

第一季業績報告顯示,地產基金佔黑石9000多億美元管理資產的三成,貢獻大概一半的可分派利潤,台柱地位誰能代替。把地產基金業務,從一隻馬騮仔湊成King Kong一樣大,成為這間另類投資龍頭最主要而且穩定的收入來源,身為背後最大功臣,格雷晨早被指定為繼任人,實在眾望所歸。

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