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2022年3月21日

溫天納 納論神州

疫下撐內房助穩經濟

上周中共中央政治局常務委員會召開會議,分析新冠肺炎疫情形勢,部署疫情防控工作。當中,國家領導人提出要保持戰略定力,堅持穩中求進,統籌好疫情防控和經濟社會發展,採取更有效措施,努力以最小代價實現最大防控效果,最大限度減低疫情對經濟社會發展的影響。從防疫抗疫的政策字眼來看,投資市場亦可察覺到在從嚴的方向中,呈現若干微調空間和靈活性。

與此同時,筆者上周接受中央廣播電視總台節目訪問,討論內地多部門釋放維穩訊號,樓市氣氛或有一定改善。在上周同一時間,工信部官員發表名為〈大力推進工業經濟平穩運行和提質升級〉的文章,對新基建、高端製造業、數字化、綠色低碳轉型等產業有明顯支持。商務部公布1月至2月全國實際使用外資數據,外資引進穩中向好趨勢不變,預計內地高技術產業持續加強外資引進,西部等產業基礎薄弱地區有機會在外資支持下加快發展。

國常會把全年經濟社會發展目標任務分解到各部門和地方,並強調穩定大宗商品價格等5方面工作,預期保供穩價政策繼續推進,財政減稅降費進一步穩實體經濟增長。

調控鬆綁效果現 樓價回升

國家統計局數據顯示,今年2月份內地70個大中城市中,一線城市新建商品住宅和二手樓房銷售價格按月上升,估計隨着內地房地產政策寬鬆效果逐步浮現,樓市有望回穩,但仍需要持續觀察疫情的影響。國務院金融委會議探討宏觀經濟運行、房企、中概股、平台經濟治理和香港金融市場等5方面,隨後銀保監會、人民銀行、中證監、財政部及外管局積極響應,預料房地產調控逐步企穩,以及信貸力度加大有望觸底回升,平台公司政策端風險或有所減弱,從而維持今年資本市場平穩運行。國家發改委印發《2022年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》,從五大方面提出26條具體措施,預計將為城市更新、公共服務、保障性住房、基礎設施建設等領域提供發展機遇。

不能否認,內房復甦需盡快解決融資困境。從房地產投資來看,地產產業融資端成為地產投資持續好轉的主要制約因素,房地產企業融資端壓力成為今年以來新開工增長速度下跌擴大的主要因素,未來如果在房地產前期銷售、後期貸款和債券融資等方面均未見顯著改善,新開工或繼續受壓下挫。

內地自去年10月已開始調整針對內房企業的融資政策,以改善房地產合理融資需求為中心的融資領域,正面政策訊號密集呈現。不過,從去年第四季度內房行業貸款增長速度及觀察今年第一季度內房信用債務融資情況,地產行業融資困境並未緩解。的確,今年第一季度地產信用債務融資尚未改善、融資環境復甦仍需要更多時間。展望全年,今年7月份仍有超過546億元人民幣房地產信用債到期,融資壓力或令部分內房保障債務償付的流動性壓力轉差。

整體而言,若要緩解內房產業融資壓力,政策依然需要在多方面加碼。首先是供應端,就「因城施策」需擴大地產融資政策支持,緩解地產流動性壓力,用以降低行業風險的供應端金融支持政策需在更多地區出台。其次是從需求端入手,促進銷售回款、穩定內房企業現金流;估計更多需求端政策或將放寬限購限貸、盤活地產項目庫存,用以化解地產行業風險,更加積極推動因城施政。

融資壓力仍在 政策須加碼

從內房政策端,金融政策需瞄準庫存壓力較大、存在實際棚改需求的地區,加大推行棚改貨幣化,政策或成為刺激相關地區購房需求回升、穩定經濟增長的重要手段。在過程中,抵押補充貸款(PSL)的投放或繼續在金融政策層面提供流動性支持。

從新發展模式轉型來看,無論是保障性租賃住房和租售並舉,抑或是不動產營運及服務,未來地產行業的新發展模式仍需要依靠地產企業的自我轉型來體現。短期來說,需化解內房債務壓力和流動性風險。不過,就中長期而言,穩定產業發展,要執行實在的行業轉型。在整個發展轉型的過程中,擴大內地基礎設施REITs市場融資規模,以及區分開發和營運等項目融資途徑,全方位啟動流動性支持,均為必要的政策所需。

 

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