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2021年12月9日

曾國平 經濟3.0

私人資助房屋的能與不能

早前新世界(00017)宣布試行不牟利出售單位,售價參考政府的居屋,按揭則有更多玩法,除了可以大幅減少首期,亦能延遲為一半樓價承造按揭。根據新世界行政總裁鄭志剛解釋,除了減輕供樓壓力,計劃另一目的在以可負擔價錢提供「質素及呎數兼備」的單位,藉以提高住屋質素,為香港房屋問題尋找新出路。消息一出,新舊傳媒立即洗版,有讚好其良好意願的,也有批評其名多於實的,但無論意見正反,內容皆大同小異。承接欄友昨日的討論,今天且換個小眾角度討論私人資助房屋的問題。

經濟學理論和實踐告訴我們,私人市場可以做出來的東西,由政府包辦的話,結果大多質素較差、成本較高。主要理由是政府為非牟利組織,花的是公帑,又不需要跟股東交代,建屋起樓難免浪費。

官商更有效率的分工?

要更有力更科學地證明「質素及呎數兼備」,新世界或可以其300個初步嘗試作為示範,以特徵回歸(hedonic regression)等方法,跟公營房屋比較其每1元成本可以創造的價值。若果私人資助房屋成本效益遠勝公營出品,那就代表官商之間可以作出更有效率的分工。

改變土地用途、提供基建規劃、決定地價高低、處理申請審批,這些都是由政府「壟斷」的工作,沒有其他人可以代勞;而能否「拆牆鬆綁」,最後也只能看政府造化。寫了N次的觀點,是這些政府工作做得愈差,只會阻礙樓宇供應、增加建築成本,直接或間接地令香港居住問題惡化。長遠來說,部分資助房屋由私人市場代勞,除了節省社會資源的考慮,做少一點自己不擅長的東西,也有助政府更集中解決只有政府才有權處理的問題。

為改善企業形象又好,為配合國家形勢又好,新世界這家上市公司畢竟不是慈善組織,做好事往往有其利益考慮。其背後盤算不是最重要的問題,更值得了解的是計劃對社會大眾到底有多少實際效果。樂觀預測,新世界的雷聲大,或能鼓勵其他發展商令雨點更大,紛紛推出小部分單位向外界示好,齊齊為香港房屋問題走出一條新路。

私人慈善賣樓的限制

若果發展商積極「做善事」,資助房屋的實際佔比會較官方的公私比例要高,除了以上提到的效率提升,亦將有更多符合資格的香港人成為業主。

不過,正如欄友所說,無論私人資助房屋的雨點有多大,只會像政府其他「朝三暮四」式的政策,僅是房屋供應的「分子」重新分配(不過效率很可能較高),其「分母」固定的話,根本的房屋問題還是存在:私人房屋供應因「善事」減少,整體供應不變之下,結果還是會令私樓更貴。

當然,期望新世界的計劃可以解決所有房屋問題,是不切實際,太苛求了。以事論事,私人資助房屋是方向正確的一小步;長遠的影響有多顯著,既有待政府作出相應的配合,亦視乎其他發展商和新世界自己會否踏出更進取的一大步。

香港亞太研究所經濟研究中心成員、美國維珍尼亞理工大學經濟系副教授

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