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2021年11月20日

高占 前瞻致勝

中原估價指數反映調整期

截至11月18日的中原估價指數(CVI)為35.71,指數較上周稍為止跌回升,但已連續五周低於50水平,反映主要銀行近期都下調二手樓估價。部分二手業主態度軟化,稍為調低叫價,但似乎銀行下調估價的幅度更多,加上買家追價意欲不大,因此成交量顯著減少,二手市場呈現觀望狀態。到底這次本港樓市的調整幅度預計會有多少?本周跟大家分享一下本欄觀點。

上周提到,筆者觀察到每當CVI跌穿50,樓價便處於調整期,直到CVI重上50,樓價才可望止瀉,並預示樓價重拾升浪。以下統計了5次由CVI跌破50到重上50以上水平所需要的時間及樓價於期內的下滑幅度:

1)2015年9月27日至2016年5月5日(約7.5個月)樓價瀉11.2%;

2)2018年10月7日至2019年2月17日(約4.5個月)樓價挫6.8%;

3)2019年7月7日至2019年11月3日(約4個月)樓價降4.4%;

4)2019年11月24日至2020年5月10日(約5.5個月)樓價微跌0.3%;

5)2020年7月12日至2021年1月24日(約6.5個月)樓價下滑2.8%。

【圖】紅線為反映二手樓價的中原城市領先指數(CCL)走勢,藍色線則代表中原估價指數(CVI),以上列出的5次調整,除了第4次外,其餘都有一個共通點,就是CVI跌穿50之前都曾高見90或以上水平。

這不代表CVI每逢到90樓價就會見頂,但當CVI由90快速下跌至50以下,就是樓價調整的初段,我們亦應將第4次調整視作第3次調整的延續,因而併入第3次調整分析。

至於以上調整的不同之處,最明顯的第1次及第2次的調整幅度較大,而第3、4、5次的調整幅度則較小。

料明年2月結束

為何第1次及第2次調整為較大?主要是因為資金流出新興市場導致2015年及2018年出現兩次新興市場風暴。2015年中國經濟放緩,外滙儲備下降速度創出紀錄,內地出現股災,中央暴力救市,市場預期美國年內正式加息,資金大舉流出新興市場,巴西、南非及土耳其貨幣均貶值至歷史低位;2018年阿根廷及土耳其貨幣顯著貶值,央行大幅調高利率,經濟嚴重受損,樓市再次轉淡。

究竟今次本港樓市調整,會比較像第1次及第2次,抑或像第3、4、5次屬較輕微的?這視乎你怎樣看中國內房債務問題,而如果內房債務問題惡化,港樓受到顯著拖累只是時間問題;但中央應該不會見死不救,因此筆者不會看得太淡,隨着購買力的累積,估計是次調整或維持至明年2月結束。

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