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2021年10月7日

盧志威 鴻鵠財誌

港增土地供應 或利好地產股

香港的樓市究竟應該用什麼方法扭轉供需失衡的情況?相信按照現行體系運作,無論怎樣覓地、轉換用途、填海,都會遇上重重阻力,難以在短期之內增加供應,這無關是否有足夠土地,純粹是各方持份者,包括地主、政府、環保團體在多方面角力所致,用原先香港的結構,通過法律解決上述問題非常困難。

負債率普遍偏低

目前變數來自外力。由於中央已經把土地不足,定性為造成社會不穩的因素,由上而下施壓要香港各方解決問題,所以,今時今日政府可以說是前所未有的強勢,無論推行什麼政策,相信也不會有很大的阻力。以往的計劃,例如明日大嶼,來來去去都流於空談,實質上政策從未落地,今次拋出發展新界北的方案,關鍵在於是否能落地實行,最快需要多長時間「搞掂」,這些比發展哪裏更為重要,如果又再次使用「畫餅充飢」這一招,講到供應量大,實質上能推出市場的少,相信除了拖延時間之外,並不能帶來好處。

香港地產股不會死,在有限變動下,即使樓價不再大升,土地供應增加「多啲嚟密啲手」,最多是提升槓桿,由於目前發展負債率商普遍偏低,屬行有餘力,相信不會是利淡因素,反而項目多了,意味賺錢機會仍在,隨時最後變成利好因素。因此,依照目前資料,未必一定是壞消息,甚至可能是一個長期的利好消息。

選擇北區作為發展目標,因為未開發土地數量眾多,只是制度及人為因素所以一直未能開發。這個中長線的規劃肯定比明日大嶼優勝,因為可藉着前海的發展,加速香港和深圳的融合。

至於所謂「雙城三圈」,換轉在深圳的角度,地方又不大,發展速度慢,架構也繁複,相信寧願靠自己都不需要跟香港合作,故此在經濟上產生的效益不會太多,反而是中央希望藉此在政治上令香港更融入內地。

高樓價問題,除了因為供應緊張,量化寬鬆也是一個因素,由於利息太便宜,資金無處可去,一定會尋找出路,樓市未必是目前最好的選擇,因為內地強調「房住不炒」,對發展商的槓桿監管嚴格;而為了不想樓價飆,對於按揭貸款也實施很多限制,所以可以預期未來樓市難以大升。

沒政府希望樓市差

但同樣地,所有的措施都是壓制樓價,或是針對發展商牟取暴利,並非想樓市大幅下跌,故此相信亦不是最差的投資,這點大家可以放心,因為沒有政府希望樓市差,大家一齊窮,所以後市是橫行或輕微上升的機會率最大。

另一個what if的情景是,《施政報告》之後再有「遊戲規則已經改變」級別的消息,再講具體應該怎做,如果出現這個情景,相信香港地產商都會變到如同內地同業,面臨多種監管,那麼局面就會超出以上的框架了。

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