2021年10月2日
近日有報道指北京當局向香港地產商施壓,表明遊戲規則已經改變,不會再容忍壟斷行為,要求香港地產商幫助解決香港房屋的供應問題,多家本港地產商先後嘗試為有關說法降溫。雖然至今未有實質政策出台,但這些未經證實的消息導致香港地產板塊備受沽壓。
對於香港地產發展商目前是否需要解決房屋供應問題,我們分析如下。第一,假設北京當局沒有把責任委託給香港地產商,但若要實踐相近「共同富裕」的理念,就不難看見其紓緩高樓價壓力的意向。好消息是,大多數香港地產商都有資本過剩的情況,因此,每股盈利的下滑將被以下因素抵消:1、把資產重新部署到海外高投資資本回報率的項目;2、進行資本管理(即股份回購)。
轉戰商業項目或擴展海外
第二,鑑於內地政府對教育、電子商務及房地產等某些行業的監管經驗,我們考慮到本地地產股出現最「極端」情況的情景。如果地產商被要求以成本價出售其住宅土地儲備、捐贈地皮,或政府從地產商手中收回農業用地,未來地產商的盈利增長可能主要依賴與政府或政府相關機構聯合開發的公營房屋。隨着政府的目標是為有需要人口提供足夠的安全網,同時若公屋住戶願意支付溢價,他們也可以自由地在私人市場上買賣公屋,這情況將削弱本地房地產開發業務的投資資本回報率。
對於地產股的投資前景,無可避免面對政策風險增加,我們不排除一些發展商會轉戰商業地產的可能,甚或擴張海外投資。整體而言,較為追捧財務實力雄厚,可以透過股份回購以中和每股盈利侵蝕效應,以及香港住宅物業佔各自資產淨值比重低的發展商,相對看淡股份回購能力較低、農業用地儲備高的發展商。
此外,我們也看好收租股,預期疫情緩和、逐步恢復通關將帶動消費復甦。
債券方面,整體香港地產發展商的基本因素仍然良好,相對內地發展商現金流較強勁而且槓桿率低,並且有隱性的股東支持。如果有需要,大亨家族擁有龐大資金可以注資。最近債券通「南向通」正式開通,內地機構投資者可透過香港債券市場投資境外債券。
投資者正在擔憂內地房地產市場收緊對內房債券影響的同時,財政非常穩健、有大亨家族背景支持、名字較為內地投資者熟悉的香港地產商,其美元債券將受青睞。
作者為法國巴黎銀行財富管理首席投資策略師。她為《信報》/信網撰文,探討環球市場的投資機會。
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