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2021年9月18日

陸永 財經coffee

內房未宜撈底 行業債可博彈

內房股過去一周大跌,主要有兩個原因,第一是內地房產商龍頭中國恒大(03333)債務危機繼續發酵,第二是行業數據轉差。恒大明年3月到期國際債,以票面值100美元計,曾跌到30美元左右,基本上已經屬債券違約。

本欄在8月中曾談論恒大,當時該公司的財務情況未到最壞的時候,明年3月到期的國際債價格約50美元至55美元左右,現階段反映情況似乎已惡化至另一個地步。

花樣年融創債券大跌

今天恒大所面對的已不是一間公司的難關,而是整個行業的問題。恒大債務違約導致其他房地產公司債券紛紛被拋售,大家比較熟悉的一些內房,例如花樣年(01777)、融信中國(03301)及融創中國(01918),其債券都大跌,很多2022至2023年到期債券的淨收益率升到10%至20%以上。

根據指數公司的統計,整個行業的平均淨收益率漲至10.5%,去年之前可能只是6%水平,而2020年肺疫債災時期淨收益率最多攀至12.62%。當然今次下跌不能與2020年相比,當年的債災是一個國際拋售(sell-off),這一波sell-off似乎是針對中國及內房行業的行動。

8月銷售表現轉差

除了恒大事件愈演愈烈,行業數據轉差是另一個威脅,今年首8個月全國房地產市場增長進一步放緩。受新冠疫情影響,2021年首兩季全國賣樓升勢加速,但第三季才「見真章」,8月全國房地產銷售額價值按年下滑18.7%,總建築面積減少15.5%,這是連續第二個月下降。首8個月全國房地產銷售按年增長,從首7個月的30.7%,放緩至22.8%。

過去一年,中央先後以「三道紅線」(剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比率小於1倍的房企均不獲融資),以及限制房貸及集中供地等招數調控樓市,成效已顯現。不少企業的負債都大大減低,但始終內房是靠預售賣樓來支付營運負債及開支。8月內房資金來源不僅受到預售影響,預售按年跌6.8%,抵押貸款亦下降8%,銀行貸款也收水,下挫19.6%。

今次恒大事件引發銀行收水,開發商變得更加保守,這可以算是一個漩渦。8月新開工總建築面積和土地銷售價值分別按年下跌。儘管許多地方政府已經對即將拍賣的土地修改了要求,但相信大多數開發商不會積極參與。

內房有下行風險,撈底似乎風險很大。與其寄望股票回升,比較明智的是博行業債反彈,聰明的做法可選新加坡上市的iShares美元亞洲高收益債券ETF(上市編號O9P)。

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