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2021年8月14日

陸永 財經coffee

恒大系內現金王

內地住房城鄉建設部、人民銀行去年8月20日聯合召開重點房地產企業座談會,提出落實「三道紅線」,分別為:一、剔除預收賬款後的資產負債率大於70%;二、淨負債率高於100%;三、現金短債比小於一倍。根據觸線情況,房地產企業被分為「紅、橙、黃、綠」四檔,形成重點房地產企業資金監測和融資管理規則。

最近身陷債務危機的中國恒大(03333),早在去年3月便表明會轉型,定下「高增長、控規模、降負債」的戰略,目標在今年中把淨負債率降至100%以下,年底時現金短債比率達到一倍以上,明年底的資產負債率縮至70%。2021年過了一半,恒大成功把淨負債率削至低於100%,又啟動大力促銷七折賣貨,刺激首6個月銷售金額錄得3567.9億元(人民幣.下同),回款達3211.9億元,之後再藉着債轉股,把1300億元戰略投資中的1257億元債務轉為普通股,令有息負債由高位逾8700億元,銳減至5700億元。

恒大負債少了,可是商業承兌滙票就不跌反升。商業承兌滙票本質就是債的一種,只是沒有被列入有息負債中,因此不少地產商會利用商業承兌滙票來取代傳統債。

今年中,內地A股上市公司三棵樹(603737.SH)公開披露,恒大多份商業承兌滙票逾期未還,涉資合共5137.06萬元。消息曝光後,其他債主亦走上頭來。

早前市場傳出,中國主管經濟事務的副總理劉鶴把恒大面臨的財務困境定性為「流動性問題」,而非「資不抵債」。恒大未來的路向主要有三,首先是賣資產回籠資金用作還債,其中包括恒大物業(06666)及恒大汽車(00708);其次是把其他非房地產業務上市,例如房車寶、泉水和文化旅遊;第三就是引入國企等白武士。

物管現金流勁有睇頭

即使恒大有救,未來都難有運行,隨時只能賣樓,不可涉足買地市場,過往的高增長恐難以延續。不過,難關總會過去,恒大還是會照起樓,落成後依然需要物管服務。眾多子公司中,份屬恒大地產「養子」的恒大物業依然有睇頭,因其管理的項目不少都屬母企出品。

恒大物業本身沒有債務問題,而且其客戶是住戶,管理費月月清,現金流非常強勁。相比恒大汽車單靠「PPT造車」(憑漂亮powerpoint描繪宏大藍圖)來達成千億市值,恒大物業市盈率15倍,業務實在得多。

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