2021年6月26日
本港樓市繼續上升,市場預期中原城市領先指數很快會創下歷史新高,其中一手市場大旺,沙田大圍站上蓋項目柏傲莊收逾3萬票,膺九七後票王。「林鄭Plan」及發展商提供高成數按揭確實對市民換樓有幫助,不過大家亦應該留意到新盤的撻訂個案有上升趨勢,而撻訂的主要原因往往是高估了自己上會能力,銀行或發展商旗下的財務公司拒絕批出按揭,準買家未能在短時間內找到更多的首期或擔保人,又或者他們的賣樓計劃出現變數而無奈取消交易。
最近筆者親身了解過有關換樓所遇到的問題個案。A先生在年初時買入一個新盤3房單位,今年年底前成交,因此當時簽了臨約買新樓後,便開始委託地產代理放售目前由他太太名義持有的自住單位。雖然近幾個月樓暢旺,出現價量齊升的情況,破頂成交時有發生,但令A先生感到意外的是,過去幾個月預約睇樓客不足10組。
新盤多優惠搶去購買力
A先生及太太現時居住的單位屬兩房間隔的市區盤,鄰近地鐵,而且樓齡新,亦非凶宅或凶宅同層,銀行估價介乎1200萬至1300萬元,怎樣看都是優質單位,但實情是他正在面對有價無市的困局,主因一手市場有發展商提供高成數按揭,搶去不少購買力,同時A先生亦要面對二手市場的競爭。樓價高於1000萬元,銀行只提供五成按揭,能買得起的買家實力較強,基本上與1000萬元以下樓盤是兩個不同的市場,出售的難度相對較高,而就算是1000萬元以下的二手物業,如果業主比較心雄把定價調高,敢高追的買家亦不如想像般多。
就算A先生願意把單位降至1000萬元出售,準買家也可能要面對按揭證券公司拒批的風險,理由是成交價過分低於估價,令人懷疑是「枱底交易」,即1000萬元以上的差額未有列明在合約上。若果政府日後再調高按揭比率,A先生的單位將會率先受惠,現時二手物業的八成按揭始終受限制於1000萬元,故此形成了高不成低不就的情況。
樓價攀高 再放寬機會微
有預測指政府會再放寬按揭上限,筆者認為機會極低,因為現時樓價正有破頂之勢,此刻放寬豈非火上加油?相信政府會等到樓價出現調整時才會再次出手,筆者估計A先生最後都可以成功賣樓,但價錢可能介乎1000萬至1100萬元之間,而買家可能是有較強實力,不需要高成數按揭的投資者。
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