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2021年4月9日

梁天卓 經濟3.0

規劃霸權才是高樓價元兇

關於香港高樓價的問題,我喜歡引用規劃署的一組數據:在香港約為1111平方公里的總面積裏,私人住宅和公營房屋加起來只有43平方公里,只佔全港土地約3.8%。是什麼原因令香港的住宅用地比率長期處於極低水平?兩位欄友徐家健和曾國平這星期分別都指出,政府的土地規劃政策並不利有效率增加住宅用地及住宅樓面面積的供應。

關於這規劃霸權如何降低土地供應彈性,美國的經驗值得參考。

從土地供應看,美國的整體樓價比香港低是自然不過:根據世界銀行的數據,美國每平方公里的人口約為36人,而香港則高達6700人!然而,在美國國內樓價差異可謂極大,有部分原因是城鄉之別,沿岸城市人口稠密,自然比人跡罕至的中西部樓價要高。舉個例,位於中西部堪薩斯州的威奇托(Wichita)人口只有約40萬,而面積則有香港的三分一左右,當地的平均樓價僅約15萬美元。換句話說,當地人只要付出百多萬港元,就可以擁有一間有樓梯、有車位、還要送埋後花園這麼抵的獨立大屋。

另一個同樣重要的原因是,美國各州的規劃限制各有不同,這些管制令各州的規劃稅有高亦有低。在波士頓、紐約、三藩市和西雅圖這些崇尚管制的民主黨州份,當地各式各樣的「土地使用分區管制」(zoning)令住宅用地和其他各種用地壁壘分明,不同的高度和密度限制則增加城市向上發展的難度,限制了新樓的供應;相反,傳統是共和黨控制的得州出名沒有「土地使用分區管制」,各項高度和密度限制亦甚少,這一方面令城市的發展看似欠缺周詳的計劃,但另一方面卻令土地和房屋供應比其他大城市更具彈性。

美國規劃稅:每方呎7美元

根據美國版的中原網站Zillow,波士頓、紐約、三藩市和西雅圖這幾個規劃稅較重的城市,平均樓價約90萬美元(約700萬港元);其中鄰近灣區(Bay Area)的三藩市,平均樓價更高達141.5萬美元(約1100萬港元)。【表】我有幾名研究院的同學現在分別在亞馬遜(西雅圖)和Uber(三藩市)工作,他們都投訴在當地買樓閒閒地過百萬,但換來的卻是樓齡同樣高的舊屋,根本是以燒鵝價錢換來蔗渣的味道。相反,得州第一大城市候斯頓的平均樓價,只是這些大城市的不到四分一(約21萬美元)。

哈佛的Edward Glaeser多年來分析美國各地房屋供應的研究發現,樓價遠高於建築成本的一些沿海大城市主要亦是「土地使用分區管制」所致。管制導致的規劃稅,每方呎可達7美元之高!(以美國單戶住宅平均呎價約100美元計,這相等於7%樓價!)

花旗國經驗對香港的啟示

我認為,美國的經驗有兩點值得香港政府和香港人參考。

首先,「地產霸權」是很多香港人認為樓價高企的主要原因。然而,在波士頓、紐約、三藩市和西雅圖這些美國的高樓價城市裏,發展商行業市場力量並不集中,行內競爭其實十分激烈,絕不存在所謂的「地產霸權」。這些城市的經驗是,「地產霸權」是否真有其事並不重要,當地樓價其實更視乎規劃稅是高還是低。

另外,「地少人多」是不少香港人對本土的印象。然而,香港的住宅用地卻是不符比例地少,正如吳秋北先生早前發表的一篇千字文〈安得廣廈千萬間!──新時代工運論述之三〉裏就指出,「深圳的人均土地面積只是稍高於香港,但人均居住面積卻多香港75%。」正如一開始我引述的數據指,香港私人住宅和公營房屋加起來只有43平方公里,只佔全港土地約3.8%,比農地的50平方公里還要少!美國的經驗是,放寬各項土地用途管制可以降低規劃稅,從釋放農地以及其他低用值的土地,令香港的土地供應更具彈性。

維克森林大學經濟系副教授

中文大學亞太研究所經濟研究中心成員

www.facebook.com/economics3.0

 

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