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2021年3月13日

徐家健 經濟3.0

加差餉不如加快新界農地發展

8年前,我在本欄問:地價收入是加劇政府收入不穩的幫兇。地價高,樓價是不能便宜的,與其要向房屋徵稅,何不乾脆提高物業稅?8年後,香港大學的程騰歡教授提出「差餉應備作管理房屋需求之用」,並建議「將住宅物業差餉率提高至15%,比取消所有物業稅的扣稅和補貼項目來得簡單有效 」。

是的,差餉是一種物業稅。程教授和我都同意,地價收入和印花稅都是不太穩定的政府收入。去年政府的龐大財政赤字,主因之一便是賣地收入大減。程教授和我亦同意,以印花稅去管理房屋需求並非有效之法。

程教授和我的分別是,我認為根本沒有需要管理房屋需求,因此以差餉或物業稅取代印花稅,目的並非什麼需求管理,而是穩定政府收入。於是,支持上調差餉的大前提不但要取消印花稅,更要放棄高地價政策。

然而,政府收入不穩的顧慮,更大的大前提其實是政府沒有足夠儲備。現實卻是,經歷過最動盪的社會運動,捱過了最嚴峻的新冠疫情,外滙基金卻是一年比一年多。4.5萬億元的資產總額,當中累計盈餘已升至8500億元。

當政府不窮,稅收不穩定就不是問題,因此沒有迫切性增加差餉。更何況,根據經濟學分析,加差餉對本地物業市場的影響,並非政府所樂見。

避免推升租金和建屋減少

不要以為把繳納差餉的法律責任由物業的使用人轉移至業主,便可以把繳納差餉的經濟責任由物業的使用人轉移至業主。亦不要告訴我差餉只是投資物業成本的部分因素,因此不擔心加差餉導致發展商不再投資本地物業。

由於差餉是一種物業稅,加差餉便是向物業市場徵稅,向物業市場徵稅的後果,必然是物業成本增加。問題是成本增加,市場上誰來負擔?這是經濟學「稅負歸宿」(tax incidence)的問題,經濟學本科生也知道的問題,答案視乎房地產的需求和供應彈性。一般情況下,房地產市場上的租客和業主都要分擔新增的差餉成本。把繳納差餉的法律責任由物業的使用人轉移至業主,競爭之下,業主會透過加租把部分差餉的經濟責任轉移到物業的使用人身上。

香港的貧富懸殊問題,多少與樓價上升有關;香港的居住問題,卻主要是租金上升所致。加差餉,租金升是市場的必然後果。不論加差餉的出發點是增加或穩定政府收入,還是為了管理什麼房屋需求,加差餉就是向租客開刀,這是連經濟學本科生也知道的。

不要忘記,政府徵稅,市場上便出現兩個價格:較高的一個是消費者支付的,較低的一個是供應商收取的,兩價之差便是稅。

加差餉當然也影響到發展商及大小業主。對付大地產商、大業主大快人心吧?客觀現實是,當加差餉增加了物業投資的成本,這樣打壓樓價的市場後果是發展商減少投資,社會於是又一起承擔新增房屋供應減少的成本。

外國物業稅支持社區發展

外國有物業稅嗎?有!而外國經驗確實有值得參考的地方。以美國不同地方為例,抽物業稅的稅收是用來好好投資該地的社區建設,包括基建、學校等。地方之間的競爭,手段之一便是透過這些投資吸引市民前來定居及工作,學界稱之為地方政府之間的蒂布特競爭(Tiebout Competition)。

徵收差餉或物業稅用作投資基礎建設,令社區更具發展潛力,經濟邏輯是說得通的。香港地,發展新界農地的一大障礙,正正就是基礎建設配套不足。假如政府願意加快速度,投放更多資源去發展新界農地附近的基礎建設,便可以加快新界的土地發展,從而吸引更多市民前往居住。香港與外國一大分別是,我們的政府太有錢了,因此根本沒有需要加收差餉物業稅。投資基建配套的成本,大可透過更改土地用途補地價及發展後的稅收支付。

供應學派的智慧,增加樓面面積供應,是唯一解決香港居住問題的方法。

美國克林信大學經濟系副教授、香港大學香港經濟及商業策略研究所名譽高級研究員、中文大學香港亞太研究所經濟研究中心成員

http://www.facebook.com/economics3.0

 

(編者按:徐家健教授最新著作《經濟學說藝術投資》現已發售)

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