2021年1月29日
問一個大家都有興趣的問題:短期內本地樓市是升還是跌?這其實並不好說。一方面,有人辭官歸故里,不少港人準備移民賣樓已成為市場常態,有金融機構更預測本地幾年內走資將高達數千億元;另一方面,有人漏夜趕科場,有評論認為北水正蠢蠢欲動,待疫情受控通關後,「今年樓市有機會升15%」!
要預測短期樓市波動,其實與短炒股票一樣有異曲同工之難。有效市場假說(Efficient Market Hypothesis)認為股價本身已反映市場所有資訊,而同樣地我們要求政府可以因應預測樓市上落而提早調節土地供應,似乎亦是強政府所難。所以,我和兩位欄友早在8年前已指出,政府主動以「八萬五」、「孫九招」甚或是「盲搶地」等政策「穩定」樓市是不切實際,反而穩定的土地儲備及土地供應才是長遠穩定樓市之策。
未來土地供應嚴重不足
可是,政府覓地似乎愈來愈困難。據報道,政府上年末已將本財政年度供應目標下調至1.29萬伙,但截至這財政年度第三季度(2020年10月至12月)政府推出的私人房屋土地供應只有約7400伙,暫推單位量僅達標約57%。
雖然發展局局長黃偉綸上年底宣布將在第四季度(2021年1月至3月)推出3幅分布山頂、啟德及古洞北新發展區住宅地,涉及2240個單位,連同私人發展及重建項目,今季有望提供1815伙,整體土地供應4800個單位,但在疫情之下這是否能賣出仍是未知之數。事實上,從地政總署網頁看,賣地表餘下的住宅用地亦不多,這似乎顯示政府土地儲備不足的結構性問題。
政府土地儲備不足的同時,公私營房屋比例正在不斷上升。最近運房局局長陳帆在立法會就提到,未來10年的公營房屋供應較上一個10年增逾10%:
「政府經過多年的努力已經覓得330公頃土地,足以興建316000個公營房屋單位,可以滿足未來10年公營房屋單位的需求,較上一個10年期增加了44000個單位供應。在《長遠房屋策略》的框架之下,逐年延展的10年公營房屋供應,能夠達標,今年是第一次,這是一個好的開始。上述316000個公營房屋單位中,約三分之一預計在第一個5年期落成,而餘下約三分之二預計在第二個5年期落成。」
蠶食私樓供應
「根據2020/21至2024/25年度公營房屋建設計劃,有關5年期內的公營房屋的總建屋量估算約為101300個單位。事實上,過去5個5年期的公營房屋總建屋量整體持續增長,2020/21至2024/25年期的總建屋量可說是近年最高。」
說過了,香港是寸金尺土的地方,在土地有限下,增加政府資助的公營房屋必定需要犧牲私人住宅樓宇的供應。雖說公營房屋的密度較高,但由於單位平均呎數較低,增加公營房屋對總樓宇面積的供應其實影響不會太大,這極其量是一種由不符合公屋、居屋資格的中上階層,到有排隊資格的低下階層的財富轉移。我不是反對任何形式的財富轉移,不過單單增加公營房屋供應,並不能令樓市「降溫」。
或者,這可能令辭官歸故里的走得更容易,亦可能令漏夜趕科場的買得更安心吧。
維克森林大學經濟系副教授、中文大學亞太研究所經濟研究中心成員
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