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2021年1月20日

畢老林 投資者日記

楓葉國樓市歷來最火的啟示

1月19日,周二。疫魔襲全球,一個最多人講的「異象」是股市跟實體經濟脫節,惟樓市表現不遑多讓。參考不同指標取個平均數,英國整體樓價去年升近7%。置身大西洋彼岸,以Case-Shiller全美20大城市樓價指數為準,去年10月(此統計向來較為滯後)按年漲幅達8.4%。香港樓市抗疫能力似乎略遜英美,但發展商每推新盤皆人頭湧湧,二手成交近期亦呈現小陽春,跟2003年沙士所見恍如兩個世界。

毋懼疫魔有價有市

香港樓市硬淨,英美房地產好景,卻也及不上港人移民熱門地加拿大般令人驚喜。在彭博上看到,加國樓市去年12月「歷來最火」,房屋銷售按月勁升7.2%,帶動2020年全國成交量創下年度紀錄,突破55萬間,較2019年增長12.6%。楓葉國基準樓價指數上月按年急升13.1%,而全國平均樓價則創60.728萬加元新高,按年勁漲17.1%。彭博引用的統計來自加拿大房地產協會(Canadian Real Estate Association, CREA),代表性不用懷疑,數據充分證明該國樓市毋懼世紀疫潮,有價有市。

與香港一樣,溫哥華、多倫多等加國大城市近年透過稅務手段打擊外國人炒樓。財政司司長陳茂波已表明現階段不會考慮住宅物業減辣,老畢好奇心起,上網查證加拿大當地有否放寬冷卻樓市措施的消息,遍尋不獲。再說,樓價急升若真與減辣有關,個別受影響市場的表現理應格外標青,惟證諸數據,全國各地樓價漲幅頗為平均,可見稅務因素無關宏旨。

辣招存廢跟加拿大樓市「逆境」升溫沾不上邊,難道該國經濟受疫情衝擊不如世界其他地區嚴重?也不見得。石油是加拿大主要出口之一,油價近期顯著反彈,惟去歲經歷過什麼,大家記憶猶新,而楓葉國2020年全年GDP預料萎縮逾5%,失業率雖在5月約13%水平見頂,但目前仍徘徊於8%以上。數據顯示,瘟神公平得很,對加拿大並未作出「差別性對待」,樓市風光顯然另有原因。

樓市堅挺共通點

彭博在報道中指出,加國各地皆出現前所未見的房屋供應短缺,換句話說,樓價上升源於供不應求。不論任何商品,這個解釋永遠錯不了,房屋自不例外。然而,地域廣闊如加拿大,以其人口密度,住宅供應是否當真如報道所說,全國各地皆呈現緊張?老畢身在萬里之外,無從判斷,惟對相關說法總得打上一個問號。

經濟政情、物業供求、人口結構、稅務,以至在家工作等新常態驅使愈來愈多人從市區遷往郊區,帶動偏遠區域房屋需求,本土因素對樓價的影響固然不容低估,但有一點放諸四海而皆準。若說疫情下全球樓市堅挺有什麼共通點,那就是利率從未像今天般低。

舉個例,美國三十年定按息率目前約2.3厘,新造50萬美元按揭,每月供款額僅1700美元。換個角度看,利率若處於2007年水平,借30萬美元分三十年還,月供就要千七美元。時光如倒流至上世紀九十年代中,按當時息口計算,借21萬美元上車,每月就要還1700美元。拜利率超低所賜,只要拿得出首期,按揭還款佔美國家庭收入比率縱非歷來最低,相信亦所差無幾矣。

最弱最強皆成理

不論香港、英國、美國還是加拿大,道理一樣,所謂置業負擔能力(home affordability),以最弱或最強形容之,放眼當下皆言之成理,視乎以哪把尺量度而已。加拿大央行的基準利率去年從1.75厘減至0.25厘,銀行提供的樓按息率有史以來首次低於一厘,相信這才是楓葉國樓市價量齊升最關鍵的原因。

 

(編者按:畢老林最新著作《我的投資日記》現已發售)

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