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2020年11月27日

畢老林 投資者日記

疫潮.異數.喜象

11月26日,周四。同文郝承林兄近日談論疫情會否影響樓價,重點分析東涌樓市前景,看好大型基建落成惠及新界西北發展之餘,亦提及疫苗明年若能大規模應用,新冠病毒受控航空業復甦,疫情對該區樓市可望由壞消息變好消息,危與機所差不過一線。

老畢早幾年曾想過在東涌置業,後來基於種種原因打消念頭,讀郝兄大作,不期然勾起了當日睇樓的回憶。說到疫情對本港整體樓市的影響,我不是這方面的專家,自然談不上什麼看法。在下反而十分留意疫潮爆發以來美國樓市表現,非因熟悉當地行情,而是不少跡象顯示美國住宅市道非但未受疫禍打擊,證諸連月來的銷售及價格數據,倒像還得益於新冠肆虐。

最新數字反映美國樓市熱度有增無減,10月二手房屋銷售按年大升26.6%,增幅為十四年來最大,每十個在市場上放售的物業,多達七個以上於一個月內沽出,上月樓價中位數更創出31.3萬美元新高,較去年同期急升16%。新屋市場更誇張,顧問公司Zonda的數據顯示,10月已簽約未交收新屋銷售指數為168.9,按年狂升45.8%。

美樓市價量齊升

坊間對美國樓市在瘟疫橫行下價量齊揚有許多解讀,除了按揭利率歷來最低、庫存不足應付需求等因素外,為疫情「度身訂造」的說法包括民眾從市區大舉遷往郊區、居家工作及封城限聚促使更多美國人願意在住方面花費,但經濟衰退與樓市火熱並存,畢竟顛覆了傳統思維,疫潮跟樓市興旺是否真的存在強烈因果關係,同樣值得質疑。

與其人云亦云,不如從數據中尋找蛛絲馬跡,縱使無法確認或否定疫情直接惠及樓市,至少有助判斷美國住宅市場是否強得有理。

紐約聯儲銀行每季都會根據不同年齡組別監察新造按揭貸款分布,從【圖】可見,30至39歲組別在趨勢上最值得一提。2011年,這個年齡群於所有新造按揭貸款中佔比僅20%左右,時至今年第三季,數字已逼近30%,金額更由625億美元激增至接近3000億美元。

數據反映的趨勢說明,今天這個年齡組別的成員,置業需求較十年前強得多。老畢相信,差別不一定跟置業意欲有關,更重要的反而是30至39歲年齡群佔美國整體人口比例多少。

在下手上並無這方面的資料,但三十多歲正值談婚論嫁組織家庭的黃金期,過去十年的趨勢若維持下去,對樓市的長遠支持應較那些不知能否持續的疫情相關利好因素可靠。

先前已提過,美國樓市從金融海嘯谷底回升多時,但業界尚未徹底走出泡沫爆破陰影,新屋動工跟2006年高峰期相比仍低近三成,供求益發失衡,加上人口結構改變衍生出來的剛性需求,這些才是樓市逐漸趨向賣家主導的底因。

然而,話得說回頭,今天於本報網站看到一則新聞,指渣打銀行一項環球調查顯示,新冠疫情令大部分港人在管理財富上面臨困難,惟不少受訪者理財不是變得更保守,反而無畏無懼,選擇增加投資以達成財務目標,當中以45至54歲年齡組別最進取,近半(47%)表示疫潮下分配更多資金用於投資。由此可見,聽起來違反直覺的「異象」,實際上並非想像中不尋常。

影響正面言之鑿鑿

美國家庭總負債高達14.3萬億美元,按揭債務佔當中七成,樓市對美國經濟、國民財富以至金融體系的重要性不言而喻。經歷過亞洲金融風暴的港人,對負資產之苦比誰都清楚。新冠肺疫引發的危機對美國樓市並未造成打擊,不少人且言之鑿鑿影響屬正面,不管事實如何,房屋在疫潮下有價有市,怎看也是喜象。

 

(編者按:畢老林最新著作《我的投資日記》現已發售)

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