2020年11月25日
前文〈寫在2016之前〉(於2013年發表)和〈寫在2022之前〉(2019年發表),分別指出東涌和屯門將受惠大型基建落成,該區樓價將很大機會跑贏其他區域。現在回看,應該算是沒大差錯。惟現在新冠疫情肆虐,看法又有沒有改變?
上周政府發公告,屯門至赤鱲角連接路將於聖誕節後通車,從此新界西北往機場和港珠澳大橋,可以不用再拐彎經青馬大橋,節省不少時間金錢。
屯門對上便是元朗,元朗對面則是深圳後海。連接路開通後,從深圳到香港機場,又或經港珠澳大橋去澳門,都會較現在方便許多,新界西北將有新的地域價值。
另一基建則是西鐵的屯門南延線,預期將於2030年通車(是有點遠)。到時屯馬線的總站或會移至屯門碼頭。南屯門居民往中環返工,可以不用再擔心塞屯門公路,而能直接走鐵路。屯門碼頭區域的樓價會受惠嗎?
新冠疫情下,航空公司裁員減薪,東涌物業放盤和減租不斷,錄得一些調整。但問題是,疫情會一直下去嗎?Barton Biggs的Wealth, War and Wisdom已說過,投資市場永遠領先實體經濟。二戰在1945年結束,但美股早於1942年見底。
近日常有人說股市不合理,股市和確診人數怎麼可能同步創新高?但市場現在下注的,大概就是疫苗開發已見成果,很有可能在明年大規模派發,全球經濟將重回正軌。
疫情影響航空公司以及旅遊、零售股份,這是事實。但只要疫情不會永遠持續下去,人們將於一兩年後回復正常生活,那麼危機就是機遇,偶然的低價就是吸納機會。好人好者的時候,哪個會便宜賣給你?
港珠澳大橋、屯門至赤鱲角連接路、機場第三條跑道和東涌西站發展(預計2029年落成通車),其實全都會利好東涌發展,北大嶼山很有機會成為人流物流中心。這些利好因素有些已發生了,有些則很大機會會發生,疫情這因素,又很大機會由壞消息變為好消息(航班恢復,機師回來買樓,空姐空少回來租樓),其實並不用對東涌樓價太悲觀。
投資考慮趨勢因素大於周期性
投資你只需要找那些行之經年的趨勢性因素(secular growth),而不用太理會那些周期性的(cyclical growth),有時甚至可以借助那些周期因素,在周期底部買入心儀資產。
至於對整體樓市的看法,只要寬鬆貨幣環境持續,資產都是很難大跌的(最大的罩門是通脹回升)。當然,有沒有亮麗升幅又是另一回事了。整體看,好像還是股市較吸引。筆者為證監會9號業務持牌人
(編者按:郝承林最新著作《致富新世代3──你也可以的穩健發財派》現已發售)
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