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2020年11月25日

信報投資分析研究部 新股部落

恒大物業招股 母企套現味濃

中國恒大(03333)分拆的物業管理公司恒大物業(06666),本周一搶飲「頭啖湯」開始在本港招股,集資額最多約181.82億元,較市傳的最多30億美元(約234億港元)為少。恒大物業是次發售股份的一半及超額配售股份,更是屬於股東銷售的舊股,反映母公司急於套現降低負債比率,相信將影響到公開發售的認購反應。

集資所得淨額料僅72.3億

恒大物業公布,建議按招股價範圍8.5元至9.75元,發行合共約16.22億股份上市,當中90%為國際配售,餘下10%作公開發售,集資規模介乎137.84億至158.11億元,另有15%超額配股權,令集資規模可增至181.82億元。保薦人為華泰國際、瑞銀、農銀國際、建銀國際、中信証券、海通國際。

假設超額配股權並無獲行使及以中間價9.13元計算,恒大物業集資所得款項淨額只有72.3億元,當中65%用作戰略收購及投資,約15%投資開發增值服務,約8%升級訊息系統及設備,約2%用於招聘及培養人才,以及10%投放在營運資金及其他一般 企業用途。

恒大物業集資規模與所得款項出現巨大落差,最主要原因是新股及舊股各佔發售股份的一半,倘若行使15%超額配股權,所出售股份也全數屬於舊股,代表母公司中國恒大可以套現最多102.79億元,佔最高集資規模約56.5%。

多隻半新物管股潛水

因此,恒大物業是次將引入23名基石投資者護航,包括向中國恒大供應防水建材東方雨虹董事長李衛國旗下基金、人工智能「獨角獸」商湯科技(SenseTime)、中國燃氣(00384)、招商局資本旗下基金、京基集團、中國聯塑(02128)等,認購合共72.08億元股份,相當於發售股份約五成。

其實,恒大物業8月中已引入14名上市前投資者,包括華置(00127)大股東「大劉」劉鑾雄太太陳凱韻、紅杉資本、中信資本、雲鋒基金、騰訊控股(00700)等,涉及28.061%股權,總代價235億元,每股成本約8.375元,相信是希望給予支持作用。

然而,新股市場近月來有多隻物管股上市。不過,第一服務(02107)、合景悠活(03913)和世茂服務(00873)迄今仍「潛水」,與過去物管新股備受追捧大相逕庭,或許反映物管新股受歡迎程度已大不如前。

再者,華潤置地(01109)旗下華潤萬象生活及遠洋集團(03377)的遠洋服務已通過上市聆訊,預計短期內開展上市工作,意味市場上的物管股供應將進一步大增,加上恒大物業是次招股涉及母公司套現,預計也會影響投資者對恒大物業的認購意欲。

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