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2020年11月19日

呂梓毅 沿圖論勢

樓市牛定熊 一年內定奪

3個月前筆者於本欄透過樓市景氣指數和市寬指標,預期「短期將進入調整期」,隨後樓市雖然沒有顯著下挫,惟二手樓價指數確實扭轉第二季的反彈勢頭,重拾反覆偏軟的表現(高低位計回落約3%)。新冠肺炎於第三季在港出現第二波大爆發,加上《港區國安法》立法,究竟對樓市氣氛有多大影響?樓市指標近月來有否進一步轉差?從長周期角度看,樓價自2003年至今逾17年「老牛」是否要面臨轉向呢?筆者從新聞大數據編製的香港樓市景氣指數和樓市市寬等技術指標,與讀者探討以上課題。

今年初疫情第一波的大爆發,加上「限聚令」等措施,確實把樓市氣氛拖入冰點。由數十萬條本地樓市新聞報道內容採用的字眼編製而成的香港樓市景氣指數(註:當景氣指數上升時,代表樓市氣氛轉趨樂觀甚至亢奮;反之,指數下行則反映氣氛變得悲觀、看淡),年初時急挫至-2.05,為有統計以來第二低,僅比2016年2月的-2.17稍好。

隨後疫情紓緩,樓市景氣指數和樓價亦出現反彈。不過,好景不常,第三季肺疫出現第二波大爆發,加上《港區國安法》實施,樓市氣氛再度轉冷。然而,這次樓市景氣指數只是回落至9月中(即疫情大爆發完結後不久)約-0.89點便告喘定,遠較今年2月的低位為高,反映第二波確診人數雖遠高於第一波,樓市氣氛卻相對沒有那麼糟糕。

與港股關連度高

為何樓市景氣指數可以如此快速反彈?相信除了因為經歷第一波抗疫後,肺疫再爆發時對樓市景氣的衝擊有所緩和外,港股踏入9月底後重拾升勢,對樓市亦產生積極幫助。事實上,從多年樓市景氣指數走勢可見,這與恒指按年變化大致呈亦步亦趨【圖1】,關連系數達0.64的頗高水平。換言之,若然股市走勢保持不俗,意味樓市氣氛(進而樓價表現)亦不致太差。當然,要留意樓市景氣指數與恒指和二手樓價表現間中會出現數月以上的背馳。

那麼,這是否意味香港樓市可重拾舊觀,延續2003年以來的牛市升浪呢?為何香港樓價會較其他地方如泰國昂貴?又或者香港生活指數為何貴絕全球?關鍵點之一,是該地點賺錢能力有多強,而衡量的方法,重中之重便要看一個城市最「搵錢」行業──金融業的發展,這亦可解釋何以紐約和倫敦兩大國際金融中心的樓價同樣異常昂貴。

換個角度看,香港樓價能否延續升勢,很大程度端視這地方賺錢能力有否出現轉變,例如《港區國安法》立法後,金融中心地位有否動搖,若然答案是否定的,本港樓價在各國央行大水漫灌和住宅供應長期不足下,相信仍是處於易升難(大)跌格局。

就香港樓市長期走勢,有兩點值得補充。

首先,是樓市長線市寬(以全港128個屋苑二手樓價計算,10周移動平均呎價高於50周移動平均呎價的比例)顯示內部質素轉差,香港二手樓價自2003年展開升浪,當然走勢並不是一升到底,期間不時出現周期性回落。不過,在過去近17年裏,不難發現樓價處於上升周期期間,例如2003年至2005年,以及2009年至2011年等,樓市長線市寬指標往往可以攀升至九成以上水平,並且停留此門檻之上達60周至115周之久【圖2】。

內部質素轉差

然而,2019年升浪下的樓價長線市寬維持在九成以上僅5周而已,跟以往情況截然不同,上升韻律出現轉變。此外,樓市長線市寬於今年5月再度見底回升,惟攀至9月的不足七成便告回落,也是自2018年至今形成一頂低於一頂的形態,顯示樓市內部質素正在轉差。

其次,二手樓價即將測試34個月平均線支持。自上世紀八十年代至今,每當樓價處於長期上升周期的大牛市時,樓價指數走勢往往大部分時間都在34個月移動平均線之上運行。除非長周期趨勢逆轉,縱使市況出現短期整固時,樓價指數回到這條移動平均線或稍稍跌穿,便可以找到支持重拾升勢【圖3】。目前樓價指數亦剛好回落到這平均線支持位,好消息是,若然你對香港金融中心地位不變的信念依然存在,目前或許是不俗的入市時機;壞消息是,若然該關鍵位確認失守,意味長達17年的樓市長牛走勢結束,步入如1997年至2003年熊市的連綿跌浪中。

無論如何,香港樓市仍處於牛市還是熊市將至?相信在一年內將明朗化,這點從樓市中線市寬表現可以找到端倪。

中期波幅收窄

自2018年起,二手樓價指數便於約170至190之間區間上落,而反映二手樓價中期表現的中線市寬(即128個屋苑樓價高於10周平均價比例)同期上下波幅亦逐步收窄,並且形成一大型對稱三角形【圖4】;相信在未來一年內,這中線市寬將出現向上或向下突破,屆時樓價的走勢亦將趨明朗。

總括而言,肺疫第二波爆發加上《港區國安法》影響,曾令樓市景氣指數回落,惟跌幅相對第一季時溫和,隨後在股市反彈帶動下,樓市氣氛更見回升。惟樓市長線市寬反映樓市內部質素正在轉差,且二手樓價已回到34個月移動平均線的重要支持位,現水平不容有失。無論如何,香港樓市將延續牛市發展?還是將步入長周期熊市走勢?相信未來一年將有定奪。關鍵點之一是,究竟香港金融中心地位是否依然屹立不倒?而這由人才、資金、法治、信心和資訊自由等多個因素所維繫。

信報投資分析研究部

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