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2020年11月13日

與CEO對話

【30天免費閱讀】物業投資的增值之道

統籌:陳志輝教授及中大EMBA課程

主持︰陳志邦、張璧賢

嘉賓︰鄧耀昇(陞域(控股)有限公司主席)

 

陳 陳志邦  張 張璧賢  鄧 鄧耀昇(Stan)

 

張:Stan作為「舖王」的兒子,並不甘於穩守舒適圈,而是不斷求變。這種個性是否與你的童年經歷有關?

從小學會自食其力

鄧:我的父母都出身基層,靠經營小生意為生。小時候當我看見同學有新的玩具和糖果,總會羨慕,而母親則對我說:想要什麼就要自己爭取,不論是游說父母,還是自行儲蓄。若我想買遊戲機或課外書,父母會資助一半,但餘款須自行負擔。所以我從小就想方設法自食其力賺零用錢,例如每日幫助做家務可以賺到2元,一星期就有10元收入。升讀中學後,我看到同學對改裝和修理電話或電腦有需求,便在母親建議下觀察別人維修電器,再自學和購買工具,為同學維修來賺錢。

父母教曉我凡事都要努力爭取,要選擇合適的工具來達成目標,並且要惜物,它們都得來不易。

帶領香港酒店脫穎而出

張:基於什麼緣由,你在2013年創立陞域(控股)有限公司(Stan Group)?

鄧:我本來自行創業,約三四年後,家人希望我回去家族企業幫忙,而我卻擔心會有很多掣肘。後來我發現公司其實可以引入不同系統、專才或制度架構,提高營運效率,可惜我當時經驗尚淺,人微言輕。我開創Stan Group是為了擺脫家族業務的掣肘,同時以自己的理念營運公司,另覓途徑輔助家族業務。

張:你起初打算改革家族生意,無奈未能得到支持,可是後來出於什麼契機,令尊對你委以重任?

鄧:最初,他不太管我做什麼,只要不是遊手好閒或傷風敗俗便可。我便藉經營糖果店和婚紗店學做生意。後來,他希望我能認識他的業務。有次,他要把一幢工業大廈改建成酒店,給我看了設計圖。我問「你不會經營酒店,為什麼要設計酒店?」他說「酒店不就是一間房間,有廁所和床,有窗和電視,再弄個衣櫃就好。」我說「你用住戶的角度描繪了房間的格局,是沒有錯的。可是別忘記,從客人踏進酒店正門,走入大堂,進入升降機,經過走廊,到走進房間的過程,以及住戶能有乾淨的被鋪和良好的服務,當中涉及很多營運的計劃和考量。」這番話讓他若有所思。

之後在我們的設計下,酒店的房間都有特定主題,例如日本風、泰國風、非洲風和希臘風。即使在疫情下,那間酒店仍然長期客滿。客人會說:「我要住日本房!」或「我要住泰國房!」它是屯門的悅品度假酒店。來的客人都是本地人。

陳:即最近流行的留港度假(staycation)。

鄧:對,因為現在不能去日本旅行,便來酒店入住日本房。酒店附設遊樂場、水療(spa)、健身室和游泳池,非常適合留港度假。

陳:如非疫情,我們不會想到能在本地度假。為何你早已有這個想法?

鄧:我們進行了研究,發現人們外遊時都有不同的主題,例如去澳門是為了當地的娛樂設施,去日本和台灣是為了溫泉,並會入住配合這些主題的酒店,例如溫泉會館和醫療酒店。那麼香港又有什麼酒店呢?

陳:香港的酒店着重功能,而非主題。

鄧:對,因為香港的酒店鄰近購物中心和餐廳,非常方便,所以酒店不必附有這些設施。可是我們集團的酒店都是經過活化的工廈,並非坐落遊客區,而是位處觀塘、葵涌、荃灣和屯門,有先天的不足。而且我們認為一般酒店已經商品化,難以脫穎而出,所以一定要增添特色。去年11月,即社會事件較嚴峻的時候,集團的酒店入住率仍有八成多。即使今年受疫情影響,集團的3000多間酒店客房,現在的平均入住率仍接近九成。

張:為何能創下如此佳績?

鄧:我們的酒店都不在遊客區,正常來說地理位置是我們的弱點。可是當附近居民翻新家居時,會選擇入住;另外,現時租住酒店比租單位便宜,所以有市民會住酒店;再者,這些地區方便上班,吸引市民租住。

張:你把地理弱項轉化為優勢,着實高明。除了酒店,集團也發展了金融和護老業務,可否談談那契機?

鄧:其實集團所有業務都屬於服務業,沒有出產任何產品。但反過來,服務業也可以包括產品,例如在五星級酒店喝汽水跟在便利店喝,價錢能相差十倍。雖然是同一罐汽水,但是品牌不同,價錢便不同。

因此,我開始思索品牌的重要性,並認為品牌是建基於顧客體驗和服務的。我決定做服務業,而非製造業和零售業,是因為服務業裏蘊含很多智慧和創新的元素。另一個原因是服務業很具彈性。經營50間房的賓館和500間房的酒店,或經營50座的餐館和500座的餐廳,基本流程是相近的,在規模上很有彈性。不管找到很理想的物業,或是三尖八角的物業,也能套用已有的品牌和團隊。

如此一來,我們在物業投資上便很有優勢。物業投資是指以較低價格購入物業,再為其增值。一線地點並非理想投資,因為增值空間很少;相反,偏僻和醜陋的物業才是理想的,在這些地點經營看來難以想像,可是成功的話便很有價值。我相信只要有品牌、服務和彈性,客人便會找上門來。「只要努力做好一件事,它便能不斷繁衍,業務不斷倍增。」這就是我們的商業模式。

投資初創引進新思維

張:集團其中一項業務是投資初創,這類投資對集團有何益處?

鄧:原因有很多,最初是發現公司有人才錯配(mismatch)的情況。年輕人有幹勁和新思維,就算偶會碰壁,也能夠持續刺激公司,帶來演變。可是近年,大企業愈來愈難聘請年輕人。這是因為很多年輕人畢業後,不甘屈身於單調的事業發展路徑,想發揮自己。他們不會加入大公司,而是幾個人一同創業,開發應用程式或發明新事物。如果我的公司和其他大型企業不能挽留年輕人,便要思考一套能與他們合作的方法,我們選擇了與初創合作和投資初創。

另外,在酒店、金融、餐飲和護老這類傳統行業中,推動革新並不容易,會出現許多反對聲音。反觀初創具備傳統行業所缺乏的創意、彈性和冒險精神,但欠缺我們擁有的資源,例如數據、客戶、融資能力、品牌和網絡。我們和初創能互補互助。因此,為了市場營銷、突破、創意和人才,我們投資初創。

另外,從投資的角度而言,雖然投資初創的成功率較低,可是我已有平台、資源和一些low-hanging fruits(容易達成的短期目標),交託給初創的話,他們便可以節省挨家挨戶找生意的時間。我們可以透過協助初創企業,提升其成功率,並為我們的客戶提供一些新服務,從而令我的品牌更受歡迎。

近期,有些朋友和投資者也想加入我們的投資基金,因為我們投資的,都已有本集團的酒店作為客戶,不愁訂單,並非紙上談兵,所以是可取的投資。

為公司開創更多選擇

張:近兩年營商環境風高浪急,對你來說,今年是否遇到陞域集團成立以來最大的風浪?

鄧:我認為這不僅是我創業以來最大的風浪,據我的許多前輩所說,亦是數十年來最嚴峻的。這個風浪集多個元素於一身:疫症、社會狀況、貿易戰等。

今年我學到最重要的一課是為自己創造選擇。如果對方覺得你沒有選擇,可能會待你不公;與此同時,如果你沒有選擇,就無法比較各種選項的優劣。在不斷創造選擇的過程中,你會發覺選項B比選項A好,選項C又比選項B好,而或者A加C才是最佳方案。每家公司都可能面對同樣的困難,若你有更多選擇和機會,就更有可能獲得他人協助,談判時也不會被過分壓榨。

張:你能否舉例,你如何為公司開創更多選擇?

鄧:如果有幾個供應商向你供貨,你可以比較哪個質素較好、價格較合宜;或是在逆境中為食客提供更多選擇,吸引他們光顧;又或是融資方面,如果金融機構認為他們是你的唯一選擇,條件就可能更嚴苛。

張:身為帶領者,你認為自己是一位怎樣的領導?

鄧:我並非要誇獎自己,但不管在個人、營商還是其他層面,我都非常喜歡作新嘗試。這不代表三分鐘熱度或善變,而是我明白到每件事情都有共通點,有不同演繹方式,能互相參考借鑑、合併甚至創新,令我每一天都有新的刺激,並逐漸明白自身的強項是喜歡吸收新知。

我近來亦在考慮想終生鑽研的事物。我渴望熟悉世界各地的文化,像是食材、語言、釀酒甚至武術。全球二百多個國家各有自己的文化,雖然有所共通,但演繹方式截然不同。我發現不管在熱的、冷的、資源充足和資源貧乏的地方,雖然方式不同,但其實重點都是為了生存、傳承,以及發展人類的世界。其實做人也應該這樣,不應停下腳步,而是去吸收和進步,並把這些知識應用,逐步成為一位專家。

要不斷培育自己

金永峯(EMBA 2020學生):請問你認為自己的成功之道是什麼?你經營企業時,投放最多資源在哪個部分?

鄧:從時間分配的角度去看,我會花一半時間在營運上,另一半於培育自己。企業遇上瓶頸是因為管理出現問題,假如沒有自我增值,就無法面對挑戰,又或會缺乏前瞻性,不能進入新的藍海。因此,我會花一半時間做運動、學習和冥想,加強耐性,了解自己的不足,為公司注入新思維;以及成為同事的好榜樣,鼓勵同事學習,建立勇於創新的團隊。用一半時間聽來奢侈,但其實me time(獨處時間)至關重要,早點起床,做運動和閱讀。把握起床後的一小時,這段時間沒有人騷擾你,你可自由做你想做的事。

整理:謝冠東

 

《與CEO對話》節目由中文大學行政人員工商管理碩士課程(EMBA)與香港電台合辦,由9月13日起,一連八集,逢星期日下午2時至4時於香港電台第一台(FM 92.6–94.4)播出。節目亦會相繼於港台電視31/31A、有線財經資訊台、now BNC及now Direct等頻道播放,時間請參閱EMBA網址︰https://www.emba.cuhk.edu.hk/radio-tv-series/。聽眾亦可透過港台網站(radio1.rthk.hk / tv.rthk.hk)、流動程式RTHK Mine、RTHK On The Go及RTHK Screen收聽、收看或重溫節目。

* 節目預告:11月15日改播《管理新思維》,題目:活用工匠精神.創造共享價值;嘉賓:新世界發展有限公司執行董事及人力資源高級總監趙慧嫻

 

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